¿Qué cargas pueden aparecer en una Nota Simple?

Solicitar una Nota Simple del Registro de la Propiedad es un trámite muy recomendable para cualquier operación jurídica de importancia: ya sea la compra de una vivienda, prestar dinero a un conocido cuya solvencia desconocemos o lanzar una oferta de adquisición sobre una pequeña empresa. Este documento nos permite conocer el
patrimonio inmobiliario implicado, así como los posibles gravámenes que puedan afectarlo, lo que puede ser decisivo en nuestra toma de decisiones.

¿Quiere conocer qué cargas pueden aparecer en una Nota Simple del Registro de la Propiedad?

Las cargas inmobiliarias en la Nota Simple

Como hemos señalado, la solicitud de una Nota Simple de la finca en la que estemos interesados debería ser un requisito casi imprescindible antes de cerrar cualquier operación relacionada con un inmueble. Ya
se trate de una vivienda, un local comercial, una parcela rústica o un solar sin construir, las cargas registrales que pueden pesar sobre todos ellos son similares y pueden echar por tierra cualquier interés en su adquisición. Si usted desea obtener una Nota Simple del inmueble, puede hacerlo de manera cómoda desde esta
misma web, recibiendo rápidamente los resultados para estudiar sus posibles contratiempos. Pero… ¿cuáles son las cargas registrales más importantes que pueden aparecer en la Nota Simple? Vamos a repasarlas de forma sencilla.

 Tipos de cargas de la Nota Simple

Las cargas de la Nota Simple pueden agruparse en varias tipologías: hipoteca, notas marginales, anotaciones preventivas y otras limitaciones, como la servidumbre o el censo. ¿Qué cargas engloba cada categoría y qué significa cada una de ellas?

1. Hipotecas

Sin duda, la carga más popular (y más temida) de cualquier inmueble es la hipoteca. Para quien la sufre, porque debe afrontar cada mes el pago de la cuota de devolución del préstamo que la provocó; para quien compra la finca, porque siempre dudará de su cancelación hasta el mismo momento en que esta se produzca.

Si usted está interesado en comprar una vivienda con hipoteca, tiene 3 opciones: exigirle al vendedor que la cancele antes de proceder a la compra; proponerle retener del precio la cantidad pendiente de devolución y cancelar la hipoteca usted mismo; o subrogarse en la hipoteca, previo acuerdo y consentimiento de la entidad bancaria.

2. Notas marginales

Estas cargas, que pueden ser diversas, se refieren a la anotación por parte del Registrador de la Propiedad de una obligación de pago por parte del propietario del inmueble, que, de no asumir voluntariamente, podría llegar a responder con el propio inmueble de los impuestos que gravan su transmisión. Las notas marginales pueden ser de distintos tipos:

• Nota marginal de afección fiscal:

  Esta carga, presente en gran parte de los inmuebles cuya adquisición se realizó en los últimos años, no tiene mayor importancia. No se preocupe si la ve en la Nota Simple de su propia vivienda, pues se anota sobre la obligación del comprador de abonar el impuesto correspondiente a la adquisición del inmueble (transmisiones patrimoniales, donaciones, sucesiones, etc.).

  Como Hacienda tiene 5 años para revisar ese impuesto, esta nota marginal tiene una vigencia similar. Debe tener en cuenta que los nuevos propietarios responden solidariamente de los impuestos que debieron abonarse por anteriores transmisiones en los 5 años anteriores a su compra

  Si está interesado en comprar una vivienda y detecta una nota marginal de afección fiscal con vigencia inferior a esos 5 años, debe asegurarse de que el vendedor abonó correctamente sus impuestos. Hacienda podría incluso embargarle el inmueble si la liquidación no se hizo correctamente.

• Nota marginal de ejecución hipotecaria:

  Cuando se inicia una ejecución por impago de hipoteca, esta se anota en el Registro de la Propiedad por orden del Juez o del Notario; y solo se podrá cancelar a petición del mismo órgano que la solicitó.

  Mientras esté vigente esta nota marginal, no podrá ni siquiera cancelar la hipoteca, ya que habrá que cancelar antes la ejecución.

  Si detecta esta nota marginal al solicitar una Nota Simple al Registro, deben saltar sus alarmas. Asegúrese de que la ejecución ha sido cancelada judicialmente.

• Nota marginal de afección al reintegro de subvenciones:

  Vinculada normalmente a la compraventa de viviendas de protección oficial, se inscribe cuando la administración competente detecta una irregularidad en la concesión de una ayuda pública para la adquisición de la vivienda y reclama al propietario su devolución. Tenga en cuenta que es el propietario actual de la vivienda quien debe responder de esta devolución antes de comprar el inmueble.

3. Anotaciones preventivas

Suelen limitar la disponibilidad del inmueble por parte de su propietario mientras la anotación no sea cancelada. El origen más frecuente de este tipo de anotaciones es el embargo, aunque hay otros tipos.

• Embargo:

  Cuando un acreedor solicita la ejecución de los bienes del deudor, la anotación preventiva de embargo sobre los bienes inmuebles es una de las principales consecuencias. Aparecerá en la Nota Simple que solicitemos al Registro, y tiene un plazo de caducidad de 4 años que puede prorrogarse otros 4 más.

  Antes de comprar el inmueble, exíjale al vendedor que cancele la deuda y pídale que obtenga la cancelación de la anotación preventiva. Podría hacerlo usted mismo llegando a un acuerdo con el acreedor, aunque tendrá que descontarle el importe del precio de compraventa para no verse perjudicado.

• Secuestro:

  Indica que el propietario no puede disponer del bien sin autorización judicial. Infórmese previamente del estado del proceso judicial.

• Prohibición de disponer:

  Similar a la anterior, aunque más restrictiva aún, esta anotación prohíbe cualquier tipo de transmisión y su inscripción en el Registro. Si aparece en la Nota Simple, olvídese de la finca…

4. Otras limitaciones

Bajo este epígrafe englobamos otro tipo de limitaciones, normalmente administrativas, que pueden echar a perder una buena operación inmobiliaria.

• Servidumbres:

  Son gravámenes impuestos sobre un inmueble que benefician a un tercero. Suelen referirse a relaciones de vecindad, como las servidumbres de paso, de medianería, luces y vistas, desagüe de edificios, etc. Infórmese del alcance de la servidumbre; algunas son realmente incómodas.

• Tanteo y retracto a favor de la Administración:

  Como hemos visto en otros posts, la Administración se reserva un derecho de tanteo sobre viviendas de protección oficial en caso de compraventa. Si es su caso, no compre nunca hasta asegurarse de que la administración competente da su autorización renunciando expresamente a este derecho.

• Condición resolutoria:

  Si en la compraventa de un inmueble se pacta el aplazamiento del pago de parte del precio, se puede incluir esta condición como garantía, de tal forma que, si el pago no se realiza, el bien volverá a inscribirse a nombre del propietario anterior.

• Reserva de dominio:

  Al igual que en el anterior, surge en compraventas con pago aplazado. A diferencia de la condición resolutoria, en este caso el bien nunca llega a ser totalmente transmitido al comprador hasta que demuestra que ha realizado efectivamente el pago. Asegúrese de ello antes de comprar una vivienda en cuya Nota Simple conste una reserva de dominio vigente.

• Otras limitaciones:

  Opción a compra, concurso de acreedores, pactos especiales, Estatutos de la propiedad horizontal, censo… son otras cargas menos frecuentes o de menor alcance que las anteriores.

Como vemos, es conveniente que en caso de aparecer cualquiera de las anteriores cargas, suspenda cualquier decisión sobre la compraventa del inmueble hasta que se aclare el alcance del gravamen. Y recuerde que, en todo caso, lo mejor es siempre pedir una Nota Simple del Registro de la Propiedad antes de tomar la decisión final. Solo así podremos estar seguros de nuestros actos.