Tramitar un expediente de dominio de una finca ante el Registro de la Propiedad.
Pese a lo que contrariamente pueda pensarse, en España existen muchísimas fincas sin inscripción registral, pese a que el Registro de la Propiedad lleva existiendo desde hace más de 150 años. Ello supone que usted no podría pedir una Nota Simple de dicha finca. Para poner fin a esta falta de publicidad que, si bien no es obligatoria, es aconsejable, vamos a descubrir cómo tramitar un expediente de dominio para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad.Qué es un expediente de dominio
El expediente de dominio es el procedimiento jurídico que da posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente y que no tiene título suficiente para su inscripción directa, como podría ser una escritura de compraventa. De esta manera, la finca que no está registrada en favor de ninguna persona puede alcanzar la inmatriculación, acto por el que un inmueble logra la inscripción registral por primera vez.
Pero no solo para la primera inscripción de una finca sirve este procedimiento, pues la legislación prevé dos tipos más de expediente de dominio además de la inmatriculación:
- Reanudación de tracto sucesivo: si usted adquiere una finca a una persona que no inscribió su propiedad en el Registro, deberá iniciar este tipo de expediente de dominio para poder inscribir el bien a su nombre.
- Exceso de cabida: pensado para situaciones en las que no corresponde la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad con la que realmente tiene la finca. Normalmente, estas situaciones se suelen dar por errores en la medición de la finca desde su acceso el Registro, y son más frecuentes de lo que se puede pensar. Si usted quiere comprobar la superficie que su finca recoge en los asientos registrales, puede solicitar una Nota Simple desde Registro Directo y comprobar si se corresponde con la realidad.
Cómo tramitar un expediente de dominio ante el Registro de la Propiedad
La Ley Hipotecaria, con sus sucesivas modificaciones, ha ido puliendo el procedimiento necesario para tramitar un expediente de dominio. Si bien hasta la última reforma de la mencionada Ley, el expediente de dominio debía tramitarse en vía judicial, actualmente usted puede inicial el procedimiento en la Notaría del distrito donde radique la finca o de los distritos colindantes. No se preocupe, esta vía es más económica y rápida que la judicial. El expediente notarial de inmatriculación se inicia por voluntad del interesado y no es necesaria la intervención de abogado ni procurador, aunque la complejidad del procedimiento hace aconsejable su intervención. Si usted se ve obligado a acudir al expediente de dominio, tendrá que solicitar por escrito el inicio del procedimiento al Notario, incluyendo en la solicitud la descripción de la finca, sus datos personales y un domicilio para la práctica de notificaciones. Deberá aporta, igualmente, el título de propiedad de la finca (contrato privado de compraventa, en la mayoría de los casos), certificación catastral y una relación de los datos registrales o catastrales de las fincas colindantes, así como sus propietarios y titulares de cargas sobre ellas. Tras un período de alegaciones de un mes, el expediente se cerrará en Notaría. En caso de que alguien se oponga a su pretensión, tendrá que acudir a la vía judicial. De lo contrario, el Notario levantará acta accediendo a la inmatriculación de la finca y remitirá copia al Registro de la Propiedad para que inscriba la finca a su nombre. Las situaciones en que un bien inmueble o una finca no está inscrito en el Registro de la Propiedad y es necesario tramitar un expediente de dominio no son extrañas, y aun hay una cantidad considerable de fincas sin inscribir. Si usted quiere asegurarse de que sus fincas se encuentran correctamente registradas, puede solicitar desde aquí las Notas Simples de las mismas y comprobar que los datos de titularidad y superficies sean correctos. En derecho, como en la vida misma, más vale prevenir que curar.Solicitar una Nota Simple Registral para verificar datos inscritos
Hola os haré una consulta. ¿No se si procede utilizar esta plataforma o no? Ya me decis.
Compré una plaza de garaje en 1987 (Ya han pasado mas de 30 años). La compre con contrato privado al particular, anterior dueño que a su vez tenia un contrato privado de compraventa con la constructora ya que la
plaza no estaba escriturada porque era una parte indivisa de todo el sotano dedicado a aparcamiento. Al pasar los años la constructora me remitio borrador de escritura de propiedad a mi nombre para que pasara a firmar ante notario, cosa que no hice. No me acuerdo por qué. Al pasar mas años la constructora se declaro insolvente y mi plaza de garaje, puesto que todavia iba a nombre de la constructora sufrió 2 embargos. Realizé un proceso judicial de terceria de dominio y lo gané. El abogado me dijó que ya estaba todo arreglado y ya no hice más. Por cierto la terceria de dominio me costo una pasta al abogado. Hace poco a traves de internet solicité una nota registral y vi que todavia el dominio pertenecia a la constructora. Me fui al Registro de la Propiedad con mi acta de sentencia judicial en la que el fallo dice claramente que soy el propietario de la finca registral pero no es suficiente para cambiar el dominio ya que me argumentan que las tercerias de dominio son solo para allanar los embargos.
A todo esto ya no se donde estan los contratos privados originales de compraventa. Eso si tengo fotocopias de todos. No se si los extravió el procurador, el abogado o yo. El borrador de la escritura en la que la constructora me cede el dominio tambien lo tengo pero en la Notaría me dicen que solo es un borrador.
Ahora la Notaria me da opción para hacer un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo. La Notaría tiene localizado al administrador único de la constructora. Constructora que me asombra que siga vigente con todas las deudas que dejó por pagar, incluso con la Seguridad Social. Bien ya termino. Me han pedido para iniciar el acta notarial que solicite al Registro de la Propiedad un certificado de dominio despues de quitar los embargos existentes. No se si eso es tan necesario puesto que los embargos son del 2006 y 2008 y en el Registro me dicen que caducan a los 4 años. Si los quito me cuesta aproximadamente 350 euros y dejo la finca registral libre de cargas con lo que corro el riesgo de que vuelva a entrar otro embargo y tambien de que el apoderado de la constructora me dé largas para firmar en la Notaria el acta notarial de reanudación del tracto sucesivo además de dejarle la finca a su nombre y libre de cargas. ¿ Que hago ? Que opción sería la mejor. Sigo con la Notaría. Contrato un abogado. O lo dejo todo como esta. Supongo que los embargos que hay de alguna manera impiden que entren otros. A todo esto el IBI va al dia porque lo pago yo. Y los gastos de mantenimiento que pago al administrador de fincas tambien van al dia.