La incidencia de las servidumbres en las notas simples del Registro de la Propiedad.
Como comentábamos en un artículo anterior, las servidumbres que aparecen en una nota simple tienen contenidos muy diversos y sobre las mismas servidumbres pueden existir diferente incidencia y configuración.
Por otro lado, esta diversidad también viene acompañada de una atención desigual a la hora de su inscripción en el Registro de la Propiedad, algunas por su obviedad, otras por la escasa trascendencia que les otorga su titular y otras veces porque los contratos son documento suficiente para acreditar la existencia de la servidumbre sin necesidad de ser inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Las servidumbres legales, ya que se establecen de acuerdo a la ley, no necesitan del refuerzo que pueden dar a estos derechos reales la inscripción y publicidad registral.
Incluso, en algunas ocasiones, las servidumbres se establecen por tiempo o plazo determinado, extinguiéndose pasado éste. Otra causa de la no aparición en las notas simples del
Registro de la Propiedad lo constituyen las servidumbres legales, ya que se establecen de acuerdo a la ley y no necesitan del refuerzo que pueden dar a estos derechos reales la inscripción y
publicidad registral.
Hoy, trataremos de explicar las dos servidumbres más frecuentes, se trata de dos servidumbres legales de gran incidencia: La medianería y la servidumbre de luces y vistas.
La Medianería o pared medianera es la situación jurídica que se crea cuando dos fincas colindantes están separadas por un elemento común, perteneciente a ambos propietarios. La cualidad principal de esta servidumbre es que se presume de facto, salvo prueba en contrario.
En esta servidumbre, los propietarios tienen la obligación de reparar y construir las paredes medianeras de las fincas que tengan a su favor la medianería en justa proporción al derecho de cada uno.
La servidumbre de luces implica la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino y las vistas, es decir abrir huecos para gozar de vistas a través del predio o predios vecinos impidiendo las obras que mermen o dificulten esta operación.
En todo caso es muy probable que las servidumbres legales no aparezcan en las notas simples del
Registro de la Propiedad, ya que no necesitan del Registro para ser reclamadas y efectivas. Sin embargo, debemos tener presente varías cosas si la pared no es medianera y contigua a otra finca podremos abrir huecos o ventana. Siempre que:
- Estén a la altura de las carreras inmediatos a los techos.
- Que sus dimensiones no excedan de 30 centímetros por 30 centímetros.
- Tengan reja de hierro remetida o embutida en la pared y con red de alambre.
Como vemos, las servidumbres tienen una escasa incidencia en el
Registro de la Propiedad, por lo que el consejo general es no obsesionarse con ellas, pero desconfiar de situaciones objetivas que puedan mostrarnos algún tipo de servicio que pueda mermar nuestra futura posesión o el valor de ésta significativamente, ya que es muy posible que no aparezcan en la
nota simple informativa.
Nos parece interesante recalcar que las más relevantes, y dado que suelen nacer de contratos de índole económica importante o relevante, empiezan a aparecer en las notas simples informativas. Será muy interesante su información, pues muchas veces a través de la
nota simple informativa determinaremos la duración de la misma y por tanto la caducidad. En este sentido, el tracto sucesivo del
Registro de la Propiedad tiene un carácter informativo y de publicidad verdaderamente determinante.
Recuerde que puede consultar las dudas que tenga referentes a la propia
nota simple informativa o sus cargas, o cualquier otra cuestión referente a los Registros.
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