El usufructo y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El usufructo es uno de los derechos reales que aparecen con mayor frecuencia en una nota simple del Registro de la Propiedad.
Una de las causas principales de esta circunstancia se debe a la existencia de obligación legal de la constitución de usufructo en los supuestos de matrimonio de gananciales, ya que es un derecho real con una clara finalidad tuitiva.
Primeramente debemos definir el usufructo como el derecho real (cosificado), por medio del cual, una persona denominada usufructuario, puede disfrutar, poseer y obtener los frutos o rendimientos de una cosa ajena.
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Resulta importante esta nota de ajenidad, en tanto y cuanto esta nota supone la no titularidad del bien objeto de usufructo, de lo que se desprende una nuda propiedad, o simplemente el derecho de pagano por una titularidad reducida a tolerar el uso y disfrute de un tercero (“ius in re aliena” derecho sobre cosa ajena).
Proviene del latín “usus” uso y “fructus” fruto en el sentido de frutos civiles, es decir, las rentas que produce.
Suele tener una aparición muy desigual en las notas simples emitidas por el Registro de la Propiedad, esto se debe, principalmente, a su importante contenido tuitivo; es decir, tiene un importante contenido volitivo por parte del titular, ya que se suele establecer para favorecer a la familia o a personas desfavorecidas, por lo que suele ser un gravamen tolerado, consentido y querido por el titular, no ofreciendo esa nota de consentimiento y resignación que suele aparecer en otros derechos reales.
En cuanto a sus características debemos señalar las siguientes:
- Es un derecho real, e implica poder inmediato y absoluto sobre el bien usufructuado, concurriendo en el mismo bien los derechos de propiedad y usufructo ejercido por un tercero a la vez.
- Se trata de un derecho de disfrute completo.
- Es un derecho temporal, normalmente vitalicio.
- Es un derecho transmisible admitido por la mayoría de derechos modernos con excepción del Derecho alemán (Bundest Gesetz Buch).
Se puede constituir por varios procedimientos, con carácter voluntario, por negocios mortis causan o inter vivos a título gratuito u oneroso, resulta común transmitir la propiedad a un hijo que se entiende desfavorecido, limitando la transmisión a una nuda propiedad donde el transmitente se reserva el usufructo del bien transmitido, lo que podría entenderse como una simulación.
Otro formato muy recurrente es el del usufructo legal, el predeterminado por ley, que hoy en día ha quedado reducido exclusivamente a la cuota viudal usufructuaria o el derecho que asiste al cónyuge supérstite sobre el bien conyugal o privativo del otro cónyuge causante del que merece un derecho de uso y aprovechamiento.
Debemos comentar que en estos casos no se encuentra inscrito esta situación en el Registro de la Propiedad, por lo que la información que facilita la nota simple registral puede no ser completamente fiel a la realidad.
La situación anterior, de un usufructo no inscrito registralmente, suele regularizarse al efectuar el acto notarial de reparto y adjudicación de herencia, y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por último, existe la Usucapión, ya que se puede acceder al usufructo por usucapión por los plazos legales de ejercicio pacífico y conocido por parte del titular (consentido).
Como se ve en todos los supuestos descritos, queda claro que se trata de un derecho que no requiere de su inscripción en el Registro de la Propiedad para el reconocimiento por parte de su titular, ya que es él mismo quien lo hace o consiente.
Esto presenta el inconveniente de no aparecer en gran número de casos inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que no suele aparecer en muchas ocasiones en las notras simples, sobre todo en el caso de la cuota viudal usufructuaria.
Por ello, nuestro consejo, ante un bien transmitido mortis causa, donde no se haya efectuado la escritura correspondiente, extremar las precauciones, y en especial a aquellas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad ya que pueden aparecer problemas al no indicarse en la nota simple del Registro, suponiendo un importante inconveniente futuro.
Por último, debemos señalar que el usufructuario sólo, única y exclusivamente, está obligado a los gastos de uso y disfrute, siendo por cuenta del titular o nudo propietario los inherentes de la propiedad.
Si le surgen dudas referente a esta cuestión sólo debe indicárnoslo con un comentario a este artículo.
Recuerde que puede solicitar informes registrales del Registro de la Propiedad siguiendo los enlaces a continuación. La solicitud online de una nota simple o informe de titularidad del Servicio de Indices es rápida y cómoda, y recibirá sus informes registrales en su correo electrónico tan pronto como sean emitidos.
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buenas tardes soy Maria quisiera saber puede mi compañero vender su casa teniendo a su madre de usufuctuaria. gracias
Soy la propietaria de una finca puedo vender la madera sin la firma de la usufructaria?
Estoy de alquiler en un piso. El señor que me lo ha alquilado no es propietaria ni tiene parentesco con el dueño del piso. En la Nota Simple tampoco sale nada de usufructo. Es legal todo esto?
Buenas noches mi madre ha fallecido y le.deja a mis hijos la tercera parte de libre disposicion. Mi pregunta es ¿Puedo escriturar el piso a nombre de mis hijos menores de edad pero con usufructo a mi favor? ¿En el registro de la propiedad, a nombre de quien aparece, de mis hijos a al mio como usufructuario?.
Muchas gracias
yo compre una propiedad con usufructo vitalicio hacia dos personas, una de ellas ya fallecio y necesitaria saber si yo puedo vender la nuda propiedad y si hace falta el consentimiento del usufructuario dado que el mismo no reside en dicha propiedad por mas de dos años.gracias
Buenos días:
Tengo mi vivienda habitual en un solar rústico proindiviso de varios propietarios. Mi duda es, si con un documento notarial firmado donde cada propietario tiene asignado por acuerdo común cual es su zona (pacto de división futura), donde por supuesto esta situada su casa, si con certificado técnico de más de 10 años de antigÜedad de la misma donde dice que es propiedad de, y con contrato de luz y agua de dicha casa a dicho propietario en cuestión. Es posible hacer la escritura de obra nueva por antiguedad y/o por uso y disfrute de la misma a nombre de ese propietario en cuestión?
Gracias.
Quiero poner a mi madre como usufructuaria de mi casa;para que el día de mañana si me pasará algo nadie la eche; que me vale hacerlo legalmente y que es lo que tengo que hacer gracias el dinero es importante saberlo para ver si lo puedo hacer ya gracias
Nuestro primo ha fallecido recientemente. Fue propietario del piso en el que residía. Como su vida estaba marcada por una enfermedad síquica que le inhabilitaba para tomar decisiones, uno de sus primos hermanos se hizo con la nuda propiedad para sus bienes gananciales junto a su esposa.Según nota simple, la nuda propiedad se adquirió mediante compra del 100,00% de la participación. El 100,00% del usufructo correspondía de por vida al enfermo y anterior propietario, ahora fallecido. Una vez finado nuestro primo, se ha comprobado que dejaba en herencia todos sus bienes a sus cuatro primos. La duda es si prevalece la herencia o la compra de la nuda propiedad efectuada por uno de los herederos. ¿En el segundo caso, si se compró la vivienda, el montante económico (que no consta en ninguna parte)debería engrosar la herencia? Gracias por su atención.
Mi madre tiene otorgado en testamento el usufructo vitalicio que le dejo mi padre(fallecido). Nosotros los hijos renunciamos a la los legados que nos dejo mi padre. la pregunta es que documentos hacen falta para que mi madre pueda registrar en el registro de la propiedad el usufructo vitalicio que le otorgo mi padre de una viveinda que tenian en gananciales para estar cubierta ante terceros.
Hola, leyendo el articulo me surje la duda de si tiene sentido una pareja que no esta casada pero tiene pareja, podría comprarse un piso como unica titula y poner a su pareja como usufructuario?. Que repercusione tendría eso?.
Mi madre tiene la vivienda familiar en usufructo tras fallecer mi padre. El IBI quien debe pagarlo, mi madre como usufructuaria o yo como heredero. En caso de que sea mi madre, se debería registrar el usufructo en el registro? Gracias.
Mi madre es usufructuaria de su casa. Según las escrituras del piso,las dueñas son mis hermanas porque yo no había nacido aún…
Podría mi madre cederme su parte si ella así lo desea? Muchas gracias.
Hola.
Si una personas hereda en nuda propiedad un inmueble,ha de cambiar la titularidad del mismo en el registro de la Propiedad?
Gracias
Si se hereda un inmueble en nuda propiedad, hay q registrarlo en el Registro de la propiedad? Y si no se regisyra ,como se demuestra la nuda propiedad?
Hola, Rosario.
La nuda propiedad es un derecho y por lo anto inscribible en el Registro de la Propiedad. Las inscripciones en este Registro no son obligatorias, pero es lo más recomendable sobre todo cuando se preveen disputas con terceros. En caso de disputas prebalecerá lo inscrito en el Resgistro.
Un saludo.
Buenas tardes: ¿ Que gasto trendría, ceder el usofructo de mi vivienda, a un hermano ?.
Gracias por su respuesta. Adios
Buenas tardes,mi madre que era usufructuaria del uso de una casa propiedad de los hermanos y como tal usufructuaria figura en la escritura de compraventa del inmueble, ha fallecido, el usufructo tambien esta incrito en el registro.tenemos dudas sobre que hacer.
Habria que ir a notaria y regularizar el usufructo por finalizacion del mismo?
Hay que normalizar la inscripcion en el registro?
Muchas gracias
Mi marido y yo vivimos en una casa propiedad de mis tres hijos. Ahora después de 19 años de la adquisición, quieren que seamos mi marido y yo usufructuarios de la propiedad
La propiedad se escrituro hace 19 años por 9 millones de pesetas
Es posible hacerlo ahora y que tramites e importe costaría dicha gestion
Buenas tardes; la cesion temporal de uso de un edificio de una sociedad a otra, ¿se registra con esa denominacion o debe de consignarse en el contrato como “usufructo temporal”?.
¿Para ello, tiene que declararse y registrase la obra nueva o vale con que este registrada la finca sobre la que se ha edificado?.
Saludos y gracias
Buenas tardes y sobretodo gracias por vuestro tiempo. Se puede inscribir un usufructo o derecho de habitación en una vivienda con hipoteca y en caso afirmativo, si en un futuro hubiera una improbable ejecución hipotecaria y un lanzamiento, que pasaría con la persona que disfruta de la cosa.
Gracias y saludos.
Hola he comprado una vivienda a una pareja cuyo usufructo, al parecer, pertenece a la exmujer, yo como tercero no tenia conocimiento de dicho hecho y al firmar la compra venta del piso ante notario aperece libre de cargas, que puede ocurrir
Si quiero registrar el usufructo de mi vivienda a un hermano, aunque no vaya a vivir allí de momento, es legal?
De ese modo luego no podría vender la casa sin deshacer ese acuerdo?
Gracias.
El usufructo es un derecho real, por lo tanto puede usted cederlo a favor de quien considere oportuno. Para registralo debe formalizar una escritura pública ante una notario y, posteriormente, tramitar su registro en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Al poseer el derecho de usufructo una persona y la nuda propiedad otra diferente es necesario el acuerdo de ambas para vender el 100% de la propiedad, de lo contrario cada una de las personas podría transmitir sólo su derecho pero no podra forzar a la otra a hacer lo mismo.