El usufructo y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El usufructo es uno de los derechos reales que aparecen con mayor frecuencia en una
nota simple del Registro de la Propiedad.
Una de las causas principales de esta circunstancia se debe a la existencia de obligación legal de la constitución de usufructo en los supuestos de matrimonio de gananciales, ya que es un derecho real con una clara finalidad tuitiva.
…supone la no titularidad del bien objeto de usufructo, de lo que se desprende una nuda propiedad…
Primeramente debemos definir el usufructo como el derecho real (cosificado), por medio del cual, una persona denominada usufructuario, puede disfrutar, poseer y obtener los frutos o rendimientos de una cosa ajena.
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Resulta importante esta nota de ajenidad, en tanto y cuanto esta nota supone la
no titularidad del bien objeto de usufructo, de lo que se desprende una nuda propiedad, o simplemente el derecho de pagano por una titularidad reducida a tolerar el uso y disfrute de un tercero («ius in re aliena» derecho sobre cosa ajena).
Proviene del latín «usus» uso y «fructus» fruto en el sentido de frutos civiles, es decir, las rentas que produce.
Suele tener una aparición muy desigual en las
notas simples emitidas por el Registro de la Propiedad, esto se debe, principalmente, a su importante contenido tuitivo; es decir, tiene un importante contenido volitivo por parte del titular, ya que se suele establecer para favorecer a la familia o a personas desfavorecidas, por lo que suele ser un gravamen tolerado, consentido y querido por el titular, no ofreciendo esa nota de consentimiento y resignación que suele aparecer en otros derechos reales.
En cuanto a sus características debemos señalar las siguientes:
- Es un derecho real, e implica poder inmediato y absoluto sobre el bien usufructuado, concurriendo en el mismo bien los derechos de propiedad y usufructo ejercido por un tercero a la vez.
- Se trata de un derecho de disfrute completo.
- Es un derecho temporal, normalmente vitalicio.
- Es un derecho transmisible admitido por la mayoría de derechos modernos con excepción del Derecho alemán (Bundest Gesetz Buch).
Se puede constituir por varios procedimientos, con carácter voluntario, por negocios mortis causan o inter vivos a título gratuito u oneroso, resulta común transmitir la propiedad a un hijo que se entiende desfavorecido, limitando la transmisión a una nuda propiedad donde el transmitente se reserva el usufructo del bien transmitido, lo que podría entenderse como una simulación.
Otro formato muy recurrente es el del usufructo legal, el predeterminado por ley, que hoy en día ha quedado reducido exclusivamente a la cuota viudal usufructuaria o el derecho que asiste al cónyuge supérstite sobre el bien conyugal o privativo del otro cónyuge causante del que merece un derecho de uso y aprovechamiento.
Debemos comentar que en estos casos no se encuentra inscrito esta situación en el
Registro de la Propiedad, por lo que la información que facilita la
nota simple registral puede no ser completamente fiel a la realidad.
La situación anterior, de un usufructo no inscrito registralmente, suele regularizarse al efectuar el acto notarial de reparto y adjudicación de herencia, y posterior inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Por último, existe la Usucapión, ya que se puede acceder al usufructo por usucapión por los plazos legales de ejercicio pacífico y conocido por parte del titular (consentido).
Como se ve en todos los supuestos descritos, queda claro que se trata de un derecho que no requiere de su inscripción en el
Registro de la Propiedad para el reconocimiento por parte de su titular, ya que es él mismo quien lo hace o consiente.
Esto presenta el inconveniente de no aparecer en gran número de casos inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que no suele aparecer en muchas ocasiones en las notras simples, sobre todo en el caso de la cuota viudal usufructuaria.
Por ello, nuestro consejo, ante un bien transmitido mortis causa, donde no se haya efectuado la escritura correspondiente, extremar las precauciones, y en especial a aquellas que no estén inscritas en el
Registro de la Propiedad ya que pueden aparecer problemas al no indicarse en la nota simple del Registro, suponiendo un importante inconveniente futuro.
Por último, debemos señalar que el usufructuario sólo, única y exclusivamente, está obligado a los gastos de uso y disfrute, siendo por cuenta del titular o nudo propietario los inherentes de la propiedad.
Si le surgen dudas referente a esta cuestión sólo debe indicárnoslo con un comentario a este artículo.
Recuerde que puede solicitar informes registrales del
Registro de la Propiedad siguiendo los enlaces a continuación. La solicitud online de una nota simple o informe de titularidad del Servicio de Indices es rápida y cómoda, y recibirá sus informes registrales en su correo electrónico tan pronto como sean emitidos.
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Tengo una vivienda de mi propiedad en donde actualmente viven mis padres nonagenarios. Estoy en trámites de divorcio y necesito saber como consigo documento en donde conste que efectivamente mis padres viven allí en régimen de usufructo para presentarlo al abogado. Y que no percibo por ello ninguna cantidad y que no voy a disponer de ella hasta el fallecimiento de mis padres.
Gracias
Estimada Mar.
Si el usufructo que comenta, que está a favor de sus padres, está inscrito en el Registro de la Propiedad puede solicitar una Nota Simple. Es este informe se reflejará esa circunstancia.
Un saludo.
Con fecha 21-09-2020 fallece una tía que recibió como herencia de su hermana fallecida en 05-2007 el usufructo de una vivienda y la nuda propiedad todos los sobrinos de ambas. Esta vivienda no estaba inscrita en el registro de la propiedad y al efectuar la escritura de la herencia no se registro tampoco. Una vez fallecida la usufructuaria como se puede quitarla para que nos declaren la plena propiedad a los sobrinos?. Hay que pagar algún impuesto?. Gracias
Buenas noches,
Sobre una casa valorada en 200.000 euros en la adjudicación y partición hereditaria se ha otorgado el 50% del usufructo universal a nuestra madre y el 25% de la nuda propiedad a cada hijo. Nuestra madre ya tenía el 50% en propiedad. En el registro de la propiedad nos han cobrado a los 3 interesados en función a 86.666,67 euros por liquidación de gananciales. Luego a nuestra madre por adjudicación en base a 100.000 euros y a nosotros dos en base a 37.500 euros (el 18,75% de los 200.000). Por último, a nuestra madre también le han cobrado por herencia en base a 25.000 euros (el 12,50% de los 200.000). Nuestra madre tiene 72 años, por lo que le correspondería el 17% del usufructo. ¿Me podrían explicar de dónde sale ese 18,75% y 12,50% que aplicaron?
Gracias.
Estoy divorciada y aparezco en el testamento de mi exmarido como usufructuaria. El registro de la propiedad no deja inscribir todo a nombre de nuestro hijo. Es normal tener derecho a usufructo en este caso? Que hay que hacer para registrar sin escritura nueva?
Buenas tardes, después de reservar una vivienda nos informan que es de dos hermanos, uno con el nuda propiedad y otro con el usufructo. Quieren hacer la cesión en el momento de la venta y nosotros queremos asegurarnos tanto en las arras penitenciales como en el contrato de compraventa que a nosotros no nos repercuta ningún impuesto que tenga que ver con el usufructo, así como tampoco después si tienen que hacer alguna cancelación registral. Agradeceríamos toda la información posible para no llevarnos ningún disgusto. Un saludo.
Buenas tardes: Estoy realizando una operación de compraventa de un inmueble, al solicitar la nota simple he visto que los «propietarios» son un matrimonio que cuentan con la nuda propiedad y cito: «con carácter privativo y participación de una mitad indivisa de la nuda propiedad con pacto de sobrevivencia» y los padres de la esposa, por cierto ya fallecidos, constan como usufructuarios con carácter privativo de una mitad indivisa del usufructo vitalicio con pacto de sobrevivencia.
Me plantea dudas respecto a la titularidad real de los propietarios y los pasos que debo de seguir para efectuar con éxito la compra venta.
Hola en caso que el nudo propietario quiera vender y haya un comprador que documentación debe pedir un profesional? todo lo normal como escritura, pago de impuestos?
Hola Betsade.
La compraventa de la nuda propiedad de una finca es una compra venta de derechos como cualquier otra. La diferencia principal es que el comprador debe conocer exactamente qué clase de derecho poseerá sobre la finca y sus limitaciones.
Un saludo.
Hola mi esposo me compro la nuda propiedad a mi por escritura pública la nuda propiedad – usufructo para mi papa y mamá. (usufructo para ambos)
Mi papa ahora que es usufructuario puede cederme su usufructo?
Recordándole que en estos momentos que tengo la nuda propiedad.
Cuando se vendió la propiedad mis papas estaban casados con sociedad conyugal pero ahora hace un año atrás ellos están divorciados.
Mi papá Puede cederme su usufructo a mi estando el desacuerdo?
Hola, se da el caso de que tengo inscrita una nuda propiedad de un inmueble en el registro de la propiedad, nadie ha inscrito el usufructo. Por alguna razón el catastro de oficio ha tramitado un procedimiento de rectificación de errores y me ha inscrito la propiedad plena del inmueble. Sería posible con dicha resolución solicitar que me inscriban la propiedad plena del inmueble tambien en el registro de la Propiedad. El usufructuario no ha reclamdado su derecho ( y tengo dudas de que realmente tenga el usufructo).
Buenos días. Soy propietario de un edificio de oficinas, y me han propuesto constituir en escritura pública para luego inscribir en el registro de la propiedad, un derecho real de usufructo sobre una superficie concreta de la azotea de ese edificio para que un tercero la explote para instalar antes de telefonía. Vamos a pactar una duración del derecho de 30 años.
Transcurrido los 30 años, ¿Cómo se cancela el derecho de usufructo del registro?
Y antes del vencimiento del plazo, si surge alguna causa prevista en la ley o pactada por las partes por la que se resolviese, ¿Cómo se cancelaría?
Entiendo que en la escritura de constitución debería plasmar el procedimiento a seguir…
Saludos y gracias
Buenas tardes y ante todo mi agradecimiento por la ayuda que nos aportan a todos los que no somos expertos en Derecho.
Tengo una hija de 8 años y, después de tres años de litigio conseguí la custodia compartida.
Actualmente tengo una nueva pareja e intento rehacer mi vida, pero, dada mi mala experiencia de un divorcio muy duro, quiero proteger mi vivienda para mi hija y que nunca mas peligre el hecho de que mi hija siga viviendo siempre en nuestra casa, independientemente de las decisiones que, en cuanto a pareja yo tome.
Por ello, ¿podría ceder el usufructo de mi vivienda a mi hija menor?, en caso de ruptura con mi pareja, si tenemos otro hijo o en caso en que no tengamos mas hijos, ¿aseguraría esta cesión de usufructo que mi hija de 8 años pueda seguir siempre viviendo en nuestra casa quedando esta propiedad totalmente fuera en cualquier futuro litigio con mi nueva pareja?.
Saludos y muchas gracias.
Tengo un contrato de alquiler con mi pareja y aparecen dos propietarios que son hermanos, en el registro de propiedad aparece solo el pero ella no y me quiere hechar del piso ella para uso de ella, si fuera usufructuaria ella me puede hechar para uso propio de ella ?
Hola Liebe.
Entendemos que únicamente el propietario de una vivienda puede rescindir un contrato de alquiler por el motivo que nos indica.
Un saludo.
Tengo un hijo menor y nuestra vivienda es de usufructo para mi y el el propietario.Quisiera venderla y comprar otra vivienda más pequeña y escriturarla bajo las mismas condiciones.Es posible venderla??Que requisitos debo seguir.
Hola, Roser.
Entendemos por lo que nos indicas que tú tienes el usufructo y tu hijo la nuda propiedad. Ambos son derechos reales que se pueden transmitir de forma separada, pero para que el comprador tenga el «pleno dominio» debe recibir ambos derechosy en este caso tendréis que estar de acuerdo en vender tu hijo y tu.
Normalmente, quien compra una vivienda quiere el pleno deminio y será dificil que álguien compre sólo el derecho de usufructo o la nuda propiedad.
Un saludo.
Buenas tardes, mi caso es el siguiente:
Yo vivo en casa propiedad de mi abuela desde el 2014, ella lleva muchos años ya en una residencia, y ahora le han declarado la incapacitacion mental, por lo que mi tio ha pasado a ser el tutor legal de ella y de todas sus posesiones.
El puede echarme del piso? puede pedirme un alquiler? estoy obligada a pagarlo, si llevo desde el 2014 viviendo en la casa y pagando yo todos los gastos?
Tengo un papel firmado por el de que cuando se muera mi abuela yo me quedo con el piso y le doy la parte corespondiente a el que le pertence, pero no tengo nada sobre la situacion actual.
Agradeceria me pudieran orientar un poco de las opciones que tengo, ya que he invertido mucho dinero en el piso y quiero saber a lo que me atengo.
Buenas tardes, y gracias por su blog.
Recibí en herencia de un pariente, un terreno, del que mis hermanos y yo somos propietarios registrales. Sin embargo, otro heredero asegura poseer una nota en la que hemos firmado una cesión, o sea que, simplemente, somos usufructuarios.
¿Es esto posible si somos propietarios registrales?¿Cómo es posible que no tengamos copia de esa supuesta cesión, si fuera cierto que la hubiéramos firmado?
Gracias, de nuevo.
Nos hemos divorciado recientemente y somos propietarios al 50% de un inmueble el que ambos habitamos. Dicha propiedad está inscrita, en ese mismo porcentaje y a nombre de los dos cónyuges en el compromiso de compra-venta, y también en la hipoteca que ya ha sido cancelada.
Los dos deseamos tener una seguridad como lo es nuestro propio techo, en caso de fallecimiento imprevisto o incapacidad de cualquiera de nosotros.
Para así proteger los derechos de propiedad y usufructo del sobreviviente sea uno u otro.
¿Cuál es la manera mas adecuada para poder resolver este supuesto ?. Agradeceremos si nos pueden informar.
Hola, buenas tardes!
Tengo un piso, mi vivienda habitual, cuya propiedad comparto al 50% con mi ex psreja; al tiempo en el convenio regulador se me otorga el usufructo vitalicio de dicho piso
Este usufructo tendría que estar registrado?
A la hora de vender el piso como se debería repartir el importe de dicha venta?
Y los gastos inherentes A la misma?
Muchísimas gracias!
Buenas tardes:
Mi pregunta es la siguiente: se puede liquidar como como donaciones la cesión del usufructo de una vivienda por 10 años en el modelo 651, o hay que utilizar el modelo 600 del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y AJD.?
Y, en caso de que la cesión temporal sea con motivo de hacerse cargo de la hipoteca, porque el propietario no puede que habría que hacer.
UN SALUDO GRACIAS
Buenas noches.
Necesito saber algo referente a este tema. Si yo tengo una casa heredada de mis padres pero se me dio en usufructo de 3 años. Al acabar los 3 años la casa es mia o necesito el consentimiento de mis demás hermanos para ponerla a mi nombre?? Que soluciones hay para poder registrar esa casa a mi nombre?
Muchas gracias de ante mano.
Hola, Antonio.
Si el derecho otorgado tiene plazo definido, al término de éste el uso y disfrute volverá a los titulares de la nuda propiedad.
Para poner la vivienda a su nombre deberá mediar una transmisión (compra por su parte, donación,…).
Un saludo.
Una empresa tiene en propiedad unos pisos y ha puesto dos en usufructo a una persona, si el gerente de la empresa falleciera, queda anulado el usufructo?……o como se puede quitar ese usufructo…gracias
buenas tardes soy Maria quisiera saber puede mi compañero vender su casa teniendo a su madre de usufuctuaria. gracias
Soy la propietaria de una finca puedo vender la madera sin la firma de la usufructaria?
Estoy de alquiler en un piso. El señor que me lo ha alquilado no es propietaria ni tiene parentesco con el dueño del piso. En la Nota Simple tampoco sale nada de usufructo. Es legal todo esto?
Buenas noches mi madre ha fallecido y le.deja a mis hijos la tercera parte de libre disposicion. Mi pregunta es ¿Puedo escriturar el piso a nombre de mis hijos menores de edad pero con usufructo a mi favor? ¿En el registro de la propiedad, a nombre de quien aparece, de mis hijos a al mio como usufructuario?.
Muchas gracias
yo compre una propiedad con usufructo vitalicio hacia dos personas, una de ellas ya fallecio y necesitaria saber si yo puedo vender la nuda propiedad y si hace falta el consentimiento del usufructuario dado que el mismo no reside en dicha propiedad por mas de dos años.gracias
Buenos días:
Tengo mi vivienda habitual en un solar rústico proindiviso de varios propietarios. Mi duda es, si con un documento notarial firmado donde cada propietario tiene asignado por acuerdo común cual es su zona (pacto de división futura), donde por supuesto esta situada su casa, si con certificado técnico de más de 10 años de antigÜedad de la misma donde dice que es propiedad de, y con contrato de luz y agua de dicha casa a dicho propietario en cuestión. Es posible hacer la escritura de obra nueva por antiguedad y/o por uso y disfrute de la misma a nombre de ese propietario en cuestión?
Gracias.
Quiero poner a mi madre como usufructuaria de mi casa;para que el día de mañana si me pasará algo nadie la eche; que me vale hacerlo legalmente y que es lo que tengo que hacer gracias el dinero es importante saberlo para ver si lo puedo hacer ya gracias
Nuestro primo ha fallecido recientemente. Fue propietario del piso en el que residía. Como su vida estaba marcada por una enfermedad síquica que le inhabilitaba para tomar decisiones, uno de sus primos hermanos se hizo con la nuda propiedad para sus bienes gananciales junto a su esposa.Según nota simple, la nuda propiedad se adquirió mediante compra del 100,00% de la participación. El 100,00% del usufructo correspondía de por vida al enfermo y anterior propietario, ahora fallecido. Una vez finado nuestro primo, se ha comprobado que dejaba en herencia todos sus bienes a sus cuatro primos. La duda es si prevalece la herencia o la compra de la nuda propiedad efectuada por uno de los herederos. ¿En el segundo caso, si se compró la vivienda, el montante económico (que no consta en ninguna parte)debería engrosar la herencia? Gracias por su atención.
Mi madre tiene otorgado en testamento el usufructo vitalicio que le dejo mi padre(fallecido). Nosotros los hijos renunciamos a la los legados que nos dejo mi padre. la pregunta es que documentos hacen falta para que mi madre pueda registrar en el registro de la propiedad el usufructo vitalicio que le otorgo mi padre de una viveinda que tenian en gananciales para estar cubierta ante terceros.
Hola, leyendo el articulo me surje la duda de si tiene sentido una pareja que no esta casada pero tiene pareja, podría comprarse un piso como unica titula y poner a su pareja como usufructuario?. Que repercusione tendría eso?.
Mi madre tiene la vivienda familiar en usufructo tras fallecer mi padre. El IBI quien debe pagarlo, mi madre como usufructuaria o yo como heredero. En caso de que sea mi madre, se debería registrar el usufructo en el registro? Gracias.
Mi madre es usufructuaria de su casa. Según las escrituras del piso,las dueñas son mis hermanas porque yo no había nacido aún…
Podría mi madre cederme su parte si ella así lo desea? Muchas gracias.
Hola.
Si una personas hereda en nuda propiedad un inmueble,ha de cambiar la titularidad del mismo en el registro de la Propiedad?
Gracias
Si se hereda un inmueble en nuda propiedad, hay q registrarlo en el Registro de la propiedad? Y si no se regisyra ,como se demuestra la nuda propiedad?
Hola, Rosario.
La nuda propiedad es un derecho y por lo anto inscribible en el Registro de la Propiedad. Las inscripciones en este Registro no son obligatorias, pero es lo más recomendable sobre todo cuando se preveen disputas con terceros. En caso de disputas prebalecerá lo inscrito en el Resgistro.
Un saludo.
Buenas tardes: ¿ Que gasto trendría, ceder el usofructo de mi vivienda, a un hermano ?.
Gracias por su respuesta. Adios
Buenas tardes,mi madre que era usufructuaria del uso de una casa propiedad de los hermanos y como tal usufructuaria figura en la escritura de compraventa del inmueble, ha fallecido, el usufructo tambien esta incrito en el registro.tenemos dudas sobre que hacer.
Habria que ir a notaria y regularizar el usufructo por finalizacion del mismo?
Hay que normalizar la inscripcion en el registro?
Muchas gracias
Mi marido y yo vivimos en una casa propiedad de mis tres hijos. Ahora después de 19 años de la adquisición, quieren que seamos mi marido y yo usufructuarios de la propiedad
La propiedad se escrituro hace 19 años por 9 millones de pesetas
Es posible hacerlo ahora y que tramites e importe costaría dicha gestion
Buenas tardes; la cesion temporal de uso de un edificio de una sociedad a otra, ¿se registra con esa denominacion o debe de consignarse en el contrato como «usufructo temporal»?.
¿Para ello, tiene que declararse y registrase la obra nueva o vale con que este registrada la finca sobre la que se ha edificado?.
Saludos y gracias
Buenas tardes y sobretodo gracias por vuestro tiempo. Se puede inscribir un usufructo o derecho de habitación en una vivienda con hipoteca y en caso afirmativo, si en un futuro hubiera una improbable ejecución hipotecaria y un lanzamiento, que pasaría con la persona que disfruta de la cosa.
Gracias y saludos.
Hola he comprado una vivienda a una pareja cuyo usufructo, al parecer, pertenece a la exmujer, yo como tercero no tenia conocimiento de dicho hecho y al firmar la compra venta del piso ante notario aperece libre de cargas, que puede ocurrir
Si quiero registrar el usufructo de mi vivienda a un hermano, aunque no vaya a vivir allí de momento, es legal?
De ese modo luego no podría vender la casa sin deshacer ese acuerdo?
Gracias.
El usufructo es un derecho real, por lo tanto puede usted cederlo a favor de quien considere oportuno. Para registralo debe formalizar una escritura pública ante una notario y, posteriormente, tramitar su registro en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Al poseer el derecho de usufructo una persona y la nuda propiedad otra diferente es necesario el acuerdo de ambas para vender el 100% de la propiedad, de lo contrario cada una de las personas podría transmitir sólo su derecho pero no podra forzar a la otra a hacer lo mismo.