Registro de la Propiedad y la no inmatriculación de inmuebles

El Registro de la Propiedad, algunos problemas con la no inscripción.

Ya comentábamos en otros artículos, que la discrecionalidad a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad y algunas circunstancias específicas apoyan a una inexactitud registral denominada realidad extrarregistral. Hoy trataremos algunos asuntos que suponen un quebradero de cabeza cuando se presentan, y tienen que ver con la ausencia de inmatriculación e inscripción en el Registro de la Propiedad. Ya comentábamos que era circunstancia muy frecuente en las zonas rurales y que era en época moderna cuando se había acentuado su uso con motivo de la financiación ajena en la compra-venta de inmuebles, no siendo tan infrecuente en las grandes ciudades pero teniendo una menor incidencia, motivado principalmente por el coste elevado de los inmuebles en relación a los salarios. Hace poco tiempo, un cliente nos planteaba la posibilidad de embargar una propiedad industrial no inscrita en el Registro, haciendo petición al Servicio de Indices sobre el deudor, no aparecen propiedades en el Registro de la Propiedad, sin embargo nuestro cliente conocía de la propiedad de la industria, una nave de unos 1800 m2, comprada hacía cinco años, al parecer sin ser inscrita con posterioridad en el Registro de la Propiedad.

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Técnicamente, el bien inmueble del que sea titular el deudor es embargable pidiéndolo al Juez, sin embargo la no inscripción que tanto puede disimular la apariencia de titular sirve para dificultar el embargo. Así, se deberá proceder a la identificación de la finca a embargar por los medios válidos en derecho (se recomienda la certificación catastral), ya que al no existir en el Registro de la Propiedad inmatriculación alguna (inscripción matriz del inmueble), teniendo que optar por identificarla suficientemente para que se pueda decretar el embargo, ya que el juez necesitará que esté suficientemente identificada. De otro lado, existe el problema de no poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad, aunque si se puede pedir anotación preventiva de suspensión de la anotación de embargo contenida en el artículo 629.2 LEC. Debemos observar que la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, es sólo una medida para garantizar el embargo, medida que se practica a instancia del ejecutante, cuya mayor o menor dificultad de realización no impide que se decrete el embargo aunque puede afectar a su eficacia. Sin embargo, al no existir anotación en el Registro de la Propiedad, la protección frente a terceros es nula ya que sólo goza de protección frente a todos (erga omnes) la que ofrece el Registro de la Propiedad. Otros casos suelen ser la herencia sin inscripción en el Registro de la Propiedad, que también ofrece una problemática análoga, si bien, en este caso el catastro sirve de apoyo y el más complicado de ellos que es el de la dejación pacífica del dominio, por ejemplo, aquél que se constituye sobre un arrendamiento del que se deja de cobrar rentas, y se permite su disfrute no estando acreditada la condición de titular por el Registro de la Propiedad. En este caso se debe de acudir a juicio ordinario por prescripción adquisitiva cuando se hayan cumplido los treinta años mínimos exigidos por la ley. Como se puede ver, la no inscripción otorga una desprotección muy grande frente a terceros, pero a veces es utilizada como una dificultad para perseguir los inmuebles. Sin embargo, la incidencia, como indicábamos cada día es menor, y se necesita de acudir a la nota simple informativa del Registro Propiedad y al Registro de Índices del Registro de la Propiedad para verificar la inmatriculación o no de los bienes. Recuerde que puede consultar las dudas que tenga referentes a la estas o cualquier otra cuestión referente a los Registros.

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