Expediente de dominio para reanudación del tracto sucesivo
¿Ha adquirido usted una finca que nunca ha estado inscrita en el Registro de la Propiedad? ¿Su vivienda tiene más superficie de la que aparecen en la Nota Simple? ¿Ha heredado un inmueble que en la nota simple aparece formalmente a nombre de un propietario anterior? En cualquiera de estos casos, existe un procedimiento reglado poder inscribir la finca a su nombre con la superficie real.
Aquí hablaremos en exclusiva del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad.
¿Quiere conocer un poco más sobre este procedimiento para regularizar una situación en la que
varias transmisiones de un inmueble no han sido formalmente inscritas en el Registro de la Propiedad?
El tracto sucesivo como elemento del expediente de dominio
El Registro de la Propiedad de España se basa en un
sistema de inscripción de inmuebles según el cual cada finca tiene su propio Folio donde se van anotando las sucesivas modificaciones con relevancia jurídica sobre aquella: transmisiones por compraventa, donaciones, herencias, constitución de servidumbres o usufructos, gravámenes, etc.
Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad
El tracto sucesivo del Registro de la Propiedad es un requisito para la inscripción de derechos o transmisiones, de tal forma que quien adquiere el inmueble debe adquirirlo de quien registralmente aparece como propietario.
Si la cadena se rompe, debemos iniciar un expediente de dominio para reanudación del tracto sucesivo.
¿Quiere eso decir que usted no debe adquirir una finca si su titular registral no es quien se la está ofreciendo? Rotundamente, no. Sin embargo, le recomendamos que se asegure de que quien vende la finca es su verdadero propietario, aunque no aparezca en el Registro de la Propiedad como tal. Exíjale el contrato de compraventa o el documento por el que en su momento la adquirió -mejor si es una Escritura Pública-. Si desea saber
quién es el titular registral de la finca, puede hacerlo a través de la solicitud de una Nota Simple.
¿Cómo se tramita este expediente para reanudar el tracto sucesivo?
Si usted se ve en la situación anterior, debería no solo comprobar el documento por el que el actual transmitente recibió el bien, sino
llegar hasta el propietario que aparece en el Registro de la Propiedad. Es decir, si el vendedor actual recibió por donación de su padre, y este compró la finca al que aún figura como propietario en el Registro, debería exigir las Escrituras de donación y el anterior contrato de compraventa.
Con estos documentos puede usted acudir a la jurisdicción voluntaria, que desde la reforma de 2015 ofrece la
posibilidad de tramitar el expediente de dominio ante Notario, sin necesidad de ir a los Tribunales. Deberá acudir a la Notaría del distrito donde radique la finca, aportando la documentación anterior junto a la certificación catastral y la delimitación gráfica del inmueble, así como una relación de los titulares de las fincas colindantes.
El Notario levantará acta y la remitirá al Registro de la Propiedad, que deberá estudiar la documentación y notificar el expediente al último titular del dominio o derecho real sobre la finca que aparezca en sus Libros y a cualquier interesado. Estos podrán alegar lo que a su derecho convenga; no haciéndolo, lo que es habitual, el Notario dará por concluido el expediente y
el Registrador podrá calificar favorablemente el expediente, inscribiendo el inmueble a favor del solicitante.
El expediente de dominio, en cualquiera de sus vertientes, es una herramienta que debemos conocer llegado el caso de tener que defender nuestros derechos inmobiliarios frente a una mala gestión anterior del bien o una falta de adecuación de los datos formales a la realidad física. En todo caso, tras estas actuaciones, es recomendable asegurarse de que la inscripción se ha tramitado correctamente.
Si desea hacerlo, la vía telemática es la más cómoda y sencilla, y podrá recibir una Nota Simple del Registro de la Propiedad en la que
quede constancia de las consecuencias del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo. Registro Directo puede actuar en su nombre y solicitar documentación en cualquier oficina del Registro. ¿Hablamos?
Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad
