Cargas en Nota Simple del Registro de la Propiedad

Las Servidumbres, las grandes sorpresas del Registro de la Propiedad.

Las servidumbres son cargas reales, y por tanto quedan reflejadas en la nota simple. Tienen muy diferente contenido y alcance por lo que no existe una única figura de servidumbre. En este sentido resulta verdaderamente revelador el propio concepto de servidumbre ya que permite identificarla en cualquiera de sus formas. La doctrina siempre ha definido las servidumbres, admitiendo pluralidad de ellas, como el gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, sin embargo también existen las servidumbres personales que pueden establecerse en provecho de una o más personas o de una comunidad sin que exista relación de propiedad. Independientemente de las personas que afecte se trata propiamente de un derecho real que, como tal se incribe en el Registro de la Propiedad, por lo tanto debe hacerse constar, si existe, en la nota simple informativa que solicitamos.

Servidumbres en Nota Simple

Las servidumbres se clasifican por razón del sujeto atendiendo, así se establece en relación de un inmueble a otro (prediales) o bien personales, tanto individual como comunitariamente. También se pueden clasificar en relación a la naturaleza inmobiliaria o su situación, distinguiéndose entre servidumbre rústica o urbana atendiendo a su propia funcionalidad rústica o agrícola y urbana. También se pueden clasificar atendiendo a su contenido  y de este modo se pueden distinguir entre positivas y negativas , siendo las positivas las servidumbres que obligan a dejar hacer alguna cosa y negativa la que prohíbe al dueño o titular hacer algo que sin la servidumbre sería de pleno derecho. Otra clasificación se realiza por medio del ejercicio del derecho de servidumbre propiamente dicho, hablándose de continuas en aquellas que se realiza de forma continuada y sin ningún hecho del hombre (paso de agua, por ejemplo) mientras que a sensu contrario, las discontinuas son las que requieren de un ejercicio que no se prolonga en el tiempo y requiere la acción del hombre (por ejemplo la servidumbre de paso). Por otro lado  se clasifican por la notoriedad de su existencia y así se distinguen entre aparentes y no aparentes. En este caso las aparentes se revelan externamente por signos permanente y suficientes, se materializan así, en obras visibles, permanentes y reveladoras del uso y aprovechamiento (pertenecen a estas la servidumbre de paso, de luces y vistas, vertiente de tejados, colocación de postes, etc.) y no aparentes las que no presentan indicio alguno exterior. Por último se clasifican las servidumbres por su origen es decir si se crean por mandato legal o legales o por voluntad o consentimiento de los propietarios o voluntarias. Ocurre, además que las servidumbres se pueden crear de tres modos: Como se puede ver las formas de constitución si bien son pocos sus formatos son muy diversos y significativos, por lo que no es de extrañar que no se inscriban o que estando inscritos no existan por lo que pueden originar importantes sorpresas al solicitar una nota simple informativa del registro de la propiedad. A este problema se añade que se pueden extinguir las servidumbres, lo que genera más incierto la información registral que aporta la nota simple. El consejo general es no preocuparse sobre las servidumbres que hallemos en una nota simple, sino en el bien, y si su existencia complica gravemente el ejercicio de la propiedad o lo minusvalora de forma desproporcionada. Las servidumbres, inscritas o no, no nos deben quitar nunca el sueño, pero deben conocerse perfectamente y la mejor forma es utilizar el sentido común y la información registral que aporta una nota simple. Recuerde que puede consultar las dudas que tenga referentes a la propia nota simple informativa o sus cargas, o cualquier otra cuestión referente a los Registros.

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