La valoración del usufructo de una finca
El usufructo es una figura jurídica que nos encontraremos con frecuencia en nuestras operaciones jurídicas más cotidianas, como la tramitación de una herencia o la cesión del uso de una vivienda a nuestros hijos. Si a usted le ha tocado lidiar con esta institución y necesita valorar la operación que le da cobertura, siga leyendo este artículo para saber cómo calcular el valor del usufructo. En primer lugar, sepa cómo averiguar el nombre del usufructuario de una propiedad. Ya hemos visto en este blog cómo mediante una Nota Simple del Registro de la Propiedad es posible detectar rápidamente a los titulares de una finca registral. Como sabemos, la plena propiedad de un inmueble se divide en nuda propiedad y usufructo, por lo que si este último está asignado a persona diferente del nudo propietario, aparecerá en la Nota.¿Para qué calcular el valor del usufructo?
Existen varios supuestos en los que puede estar interesado en valorar el usufructo sobre determinado bien inmueble. El caso más habitual es en la liquidación de impuestos de una herencia, donde el consorte viudo se reserva, por imperativo legal, el usufructo de un tercio de la masa hereditaria del cónyuge fallecido.Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad
Normalmente, este usufructo suele establecerse en la práctica sobre la vivienda habitual del matrimonio, y el viudo deberá calcular el valor de este usufructo en la liquidación tributaria. Pero no son las herencias los únicos casos en los que puede aparecer un usufructo que valorar. Un caso más habitual, del que usted puede ser parte, es el del padre que dona a su hijo su propia casa, reservándose el usufructo vitalicio sobre ella. A la hora de liquidar el impuesto por la donación, al valor del inmueble se le restará el de este usufructo. Puede ocurrir también, por casualidades de la vida, que un bien del que usted es nudo propietario tenga establecido un usufructo en favor de un tercero. Si quiere consolidar el dominio y convertirse en pleno propietario de una finca, deberá alcanzar un acuerdo de valoración con el usufructuario.Calcular el valor del usufructo según la regla del 89
Ya hemos visto en qué supuestos podría estar usted interesado en valorar un determinado usufructo. En la mayoría de los supuestos, usted se ceñirá al valor legal; ni más, ni menos. Sin embargo, si usted pretende adquirir el usufructo a un tercero, como en el ejemplo anterior, independientemente del valor legal habrá de abonar el precio que pacte con el vendedor, como si de una compraventa ordinaria se tratara. Pero para supuestos de valoración legal, como liquidar el Impuesto de Sucesiones o incluir el usufructo en el Impuesto de Patrimonio, la Ley del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados -Hacienda, a fin de cuentas- nos indica el valor mínimo que deberá darse a aquel.-
El usufructo temporal
Tratándose de un usufructo temporal, este se valorará en un 2% del valor fiscal del bien por cada año de duración del usufructo, siendo ese 2% el valor mínimo y el 70% el máximo.
El usufructo vitalicio se valorará en un 70% del valor del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% con cada año que exceda de esa edad, hasta un valor mínimo del 10%.
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El usufructo vitalicio
En la práctica, la valoración del usufructo vitalicio se hace siguiendo la regla del 89, que nos facilita la labor de calcular el valor del usufructo: este será el porcentaje resultante de restar a 89 la edad del usufructuario. Tendremos en cuenta los límites (máximo: 70%; mínimo: 10%).
Vea lo sencillo que resulta calcular el valor del usufructo con esta sencilla regla. Si desea comprobar si el dominio sobre el inmueble se ha consolidado formalmente o si el usufructo ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, con nuestros servicios podrá acceder a la información de la Nota Simple de manera rápida y cómoda. ¿Le ayudamos?