Evolución del informe de tasación de terrenos e inmuebles.

Existen diferentes sistemas de tasación de terrenos y valoración de los inmuebles y es indudable que la forma de tasación de los inmuebles ha ido evolucionando poco a poco hacia un método más adecuado a las exigencias de particulares y profesionales.

La tasación de terrenos e inmuebles nos permiten conocer el precio del suelo, las instalaciones que componen el mismo, así como las construcciones, edificaciones y los derechos constituidos sobre el suelo. No obstante, la ley ha contribuido en “normalizar” o protocolizar un formato válido y unánimemente admisible por todos los interesados.

Principalmente, los criterios para la tasación de terrenos han venido fuertemente determinados por las diferentes y sucesivas leyes del suelo. En principio fue la Ley del Suelo de 1956, la que recogió la práctica de ordenación urbana, que se había desarrollado hasta la fecha a través de los planes municipales, las políticas de ensanche, saneamiento de poblaciones y reforma interior.

En ella se recogía la práctica de los siglos XIX y las de la primera mitad del siglo XX. Principalmente atendía a la valoración objetiva a través del valor del suelo sin tomar en cuenta el valor de mercado.
Valorando por un lado el suelo rústico, valorado en el informe de tasación por el aprovechamiento natural del terreno, por otro lado el urbanizable por su valor futuro o esperado partiendo de su valor inicial agrario y de otro lado el valor puramente urbano.

Sin embargo, no era un criterio pacífico, en especial si se tiene en cuenta que la Ley de Expropiación Forzosa discrepaba abiertamente de ese tipo de valoración remitiendo la tasación de terrenos a un valor de mercado.

Fue más tarde, en los años setenta, cuando se evoluciona a un sistema dual que parte de un valor inicial o residual y un valor urbanístico como elemento distinto y distintivo de relevancia patrimonial.
Pero es en los años 90 cuando se asocia la valoración o tasación de terrenos a la propia naturaleza del terreno, asociándola al cumplimiento de las obligaciones y cargas derivadas del planeamiento por parte de los propietarios de los terrenos. Entendiendo estos con las posibilidades que ofrecen esos inmuebles para sus titulares.

Pero es la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 la que otorga mayor exactitud a los informes de tasación de terrenos intentando reflejar un valor real que el propio mercado asigna a cada tipo de suelo.

El último sistema de valoración lo establece la Ley del Suelo de 2007, que busca abaratar el suelo con una pretensión algo más lejana de la realidad reafirmando el valor del suelo no sobre la posibilidad del mismo a través de los planeamientos que éste ofrece sino como consecuencia directa sobre el ejercicio de esas facultades, por lo que vuelve o retorna a un sistema dual de valor o tasación de los terrenos basados en la calificación rústica o urbana.

Este sistema, de una forma u otra sólo vendrá a determinar la consideración del suelo dejando la valoración en otros aspectos más técnicos que jurídicos.

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