El Registro de la Propiedad e inscipción de los derechos reales.

Siempre decimos que en el Registro de la Propiedad se pueden inscribir los derechos reales, ¿pero qué son los derechos reales?. En este post trataremos de dar respuesta a todas nuestras preguntas sobre los derechos reales. Estos derechos pueden aparecer inscritos en una nota simple o hacer que aparezcan registros en una nota de localización.

En principio, centraremos el concepto de derecho real en contraposición con el derecho obligacional o personal, mientras el primero otorga a su titular un haz de facultades sobre una cosa; el obligacional, otorga la posibilidad de poder exigir a un tercero un comportamiento; de este modo, digamos que los ejemplos tipo, lo constituyen la propiedad en el caso del derecho real y el contrato de compraventa para las obligaciones.

El derecho real deriva del término latino «res» cosa, suponiendo un haz de facultades sobre una cosa.
Son estos, los derechos reales, los que resultan inscribibles en el Registro de la Propiedad y serán contenido esencial de la nota simple informativa de cualquier Registro de la Propiedad, asociándose su contenido a su titular.

Nos ayudarán a comprender este concepto las características más esenciales de los derechos reales, el primero y más inmediato el poder omnímodo del titular del derecho sobre la cosa o bien, con la única limitación de la ley (por ejemplo, un plan urbanístico que afecte a un solar, impide el aprovechamiento y uso ilimitado del solar, pero no perjudicará su protección frente a terceros y el ejercicio del dominio o titularidad en sentido amplio).
Al solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, por ejemplo, siempre se reflejará una descripción que, aunque literal, pueda ayudar en lo posible a la identificación del bien.

En segundo lugar, se traduce en el poder del titular sobre la cosa frente a todos y contra todos (erga omnes), para entenderlo más gráficamente es lo que impide por ejemplo que alguien entre en nuestro huerto o pueda pasearse en nuestro jardín o acceder a nuestra casa sin nuestro permiso.

El tercer elemento importante del derecho real, es el relativo a su corporeidad, que vendrá definida en su metraje, forma y descripción correspondientes. Al solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, por ejemplo, siempre se reflejará una descripción que, aunque literal, pueda ayudar en lo posible a la identificación del bien.

En el caso de los derechos reales, tiene poca incidencia la voluntad, algo que se puede comprender por la dificultad o rigidez que supone modificar el derecho real como podría ocurrir en el caso de un contrato o su ejecución, ya que por ejemplo, una servidumbre, no puede pactarse como se desarrolla.

Una característica muy importante a nivel del Registro de la Propiedad, lo constituyen los derechos de preferencia y persecución.
Una característica muy importante a nivel del Registro de la Propiedad, lo constituyen los derechos de preferencia y persecución. La preferencia otorga a su titular la protección más amplia del ordenamiento jurídico, es decir, que en la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición por parte del adquirente de buena fe que compró al titular del registro por su apariencia de facultades para trasmitir la propiedad, se mantiene y respeta frente a todos. Supone, in fine, la protección registral del titular del derecho real.

El carácter de persecución permite reclamar a cualquiera por parte del titular registral por la sustracción del bien o bien por menoscabar en cualquiera de las facultades de disfrute a su poseedor y titular registral o perturbarle en su posesión.

Ahora bien, debemos concluir, que el derecho real es susceptible de abandono, y su duración es ilimitada, determinada por la existencia del objeto, en este caso, la cosa o bien inmueble.

Los derechos reales siguen múltiples clasificaciones, aunque dentro del objeto de nuestro estudio nos centraremos en los corporales propiamente dichos, pudiendo ser éstos de protección provisoria (posesión) o de protección perfecta o definitiva. Siendo el derecho real pleno el «dominio» y existiendo otros limitativos o restrictivos del dominio. Todo se hace más complejo si el dominio es compartido, en cuyo caso existe cotitular o condominio.
…otros derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad son los derechos reales restringidos de adquisición que lo constituyen el retracto, el tanteo y la opción.

Los derechos reales temporales, tanto sobre bienes muebles como inmuebles lo constituyen el usufructo y el denominado de uso y habitación, sin embargo si hablamos de duración indefinida, nos encontraremos con las servidumbres reales o prediales, los foros, los censos y el derecho de superficie. De otro lado, si nos referimos a los derechos reales de duración no prefijada, serán las servidumbres personales.

En cuanto a los derechos reales restringidos de garantía, pueden ser mobiliarios (prenda e hipoteca mobiliaria (sujetos del Registro de Bienes Muebles y Mercantil) y de garantía inmobiliaria (hipoteca y anticresis) y de retención. Para finalizar, otros derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad son los derechos reales restringidos de adquisición que lo constituyen el retracto, el tanteo y la opción.

Como se puede ver, a pesar de lo farragoso de su clasificación, queda claro que está muy delimitado el contenido de los derechos reales y es posible acceder a los mismos a través de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad.

Para resolver sus dudas sólo debe indicárnoslo con un comentario a este artículo.

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