El usufructo y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El usufructo es uno de los derechos reales que aparecen con mayor frecuencia en una nota simple del Registro de la Propiedad.

Una de las causas principales de esta circunstancia se debe a la existencia de obligación legal de la constitución de usufructo en los supuestos de matrimonio de gananciales, ya que es un derecho real con una clara finalidad tuitiva.

…supone la no titularidad del bien objeto de usufructo, de lo que se desprende una nuda propiedad…

Primeramente debemos definir el usufructo como el derecho real (cosificado), por medio del cual, una persona denominada usufructuario, puede disfrutar, poseer y obtener los frutos o rendimientos de una cosa ajena.

Resulta importante esta nota de ajenidad, en tanto y cuanto esta nota supone la no titularidad del bien objeto de usufructo, de lo que se desprende una nuda propiedad, o simplemente el derecho de pagano por una titularidad reducida a tolerar el uso y disfrute de un tercero (“ius in re aliena” derecho sobre cosa ajena).

Proviene del latín “usus” uso y “fructus” fruto en el sentido de frutos civiles, es decir, las rentas que produce.

Suele tener una aparición muy desigual en las notas simples emitidas por el Registro de la Propiedad, esto se debe, principalmente, a su importante contenido tuitivo; es decir, tiene un importante contenido volitivo por parte del titular, ya que se suele establecer para favorecer a la familia o a personas desfavorecidas, por lo que suele ser un gravamen tolerado, consentido y querido por el titular, no ofreciendo esa nota de consentimiento y resignación que suele aparecer en otros derechos reales.

En cuanto a sus características debemos señalar las siguientes:

  • Es un derecho real, e implica poder inmediato y absoluto sobre el bien usufructuado, concurriendo en el mismo bien los derechos de propiedad y usufructo ejercido por un tercero a la vez.
  • Se trata de un derecho de disfrute completo.
  • Es un derecho temporal, normalmente vitalicio.
  • Es un derecho transmisible admitido por la mayoría de derechos modernos con excepción del Derecho alemán (Bundest Gesetz Buch).

Se puede constituir por varios procedimientos, con carácter voluntario, por negocios mortis causan o inter vivos a título gratuito u oneroso, resulta común transmitir la propiedad a un hijo que se entiende desfavorecido, limitando la transmisión a una nuda propiedad donde el transmitente se reserva el usufructo del bien transmitido, lo que podría entenderse como una simulación.

Otro formato muy recurrente es el del usufructo legal, el predeterminado por ley, que hoy en día ha quedado reducido exclusivamente a la cuota viudal usufructuaria o el derecho que asiste al cónyuge supérstite sobre el bien conyugal o privativo del otro cónyuge causante del que merece un derecho de uso y aprovechamiento.

Debemos comentar que en estos casos no se encuentra inscrito esta situación en el Registro de la Propiedad, por lo que la información que facilita la nota simple registral puede no ser completamente fiel a la realidad.

La situación anterior, de un usufructo no inscrito registralmente, suele regularizarse al efectuar el acto notarial de reparto y adjudicación de herencia, y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por último, existe la Usucapión, ya que se puede acceder al usufructo por usucapión por los plazos legales de ejercicio pacífico y conocido por parte del titular (consentido).

Como se ve en todos los supuestos descritos, queda claro que se trata de un derecho que no requiere de su inscripción en el Registro de la Propiedad para el reconocimiento por parte de su titular, ya que es él mismo quien lo hace o consiente, esto presenta el inconveniente de no aparecer en gran número de casos inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que no suele aparecer en muchas ocasiones en las notras simples, sobre todo en el caso de la cuota viudal usufructuaria.

Por ello, nuestro consejo, ante un bien transmitido mortis causa, donde no se haya efectuado la escritura correspondiente, extremar las precauciones, y en especial a aquellas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad ya que pueden aparecer problemas al no indicarse en la nota simple del Registro, suponiendo un importante inconveniente futuro.

Por último, debemos señalar que el usufructuario sólo, única y exclusivamente, está obligado a los gastos de uso y disfrute, siendo por cuenta del titular o nudo propietario los inherentes de la propiedad.

Si le surgen dudas referente a esta cuestión sólo debe indicárnoslo con un comentario a este artículo.

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