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Notarios y Registradores son, a menudo, señalados como los responsables de las diferencias que existen entre las descripciones de las fincas y la realidad. Casi todos los interesados en una nota simple del Registro de la Propiedad se han encontrado con la dificultad de conseguir la nota simple que necesitaban porque la descripción que facilitan no se corresponde con lo que hay registrado, pero ¿porqué se producen estas diferencias?

Pensemos primero en una nueva zona que cuenta con todos las condiciones y permisos para construir. Un promotor comienza la construcción de una edificio en el centro de lo que será una manzana, con tres escaleras y 5 vivendas en cada planta. Lo primero que hará nuestro promotor será la Escritura de División Horizontal de la promoción, Pero ¿cómo describirá el notario cada una de las fincas registrales?, las calles sólo existen en los planos de Urbanismo, no tiene nombre y la zona no tiene una denominación oficial.

Si bien la función de cada uno de estos notarios y registradores es diferente, ninguno de ellos tiene la responsabilidad de una comprobación in-situ de la finca objeto de «negocio», por lo que lo más normal será que, documentalmente, el notario intente una descripción lo más precisa posible de cada una de las fincas resultantes de la división horizontal. Los documentos de los que hará uso el notario serán la referencia catastral de la finca matriz, el numero de finca matriz y la descripción que ya hay en el Registro de la Propiedad.

Así que la descripción queda, mas o menos, de la siguiente forma: «…finca destinada a vivienda de XX metros cuadrados, en escalera segunda, tercera planta, puerta tercera, en edificio de nueva construcción en el «Pago Las Viñas…. por división horizontal de la finca nn.nnn, rústica de secano, con referencia catastral nnnnnnnnnnnnn…»

Una vez firmada y liquidados los impuestos correspondientes, la escritura llega al Registro de la Propiedad en el que registran las divisiones como una finca registral nueva y con la descripción que se ha facilitado en la escritura. Como vemos, los datos únicos datos precisos corresponden a la finca dividida.

Años después queremos solicitar una nota simple, las calles ya tiene nombre, pero lo que al principio era la escalera segunda ahora es la letra «A», y la que era la puerta tercera ha pasado a ser letra «B» y para colmo, no existe ninguna finca registrada en la Avenida de Marte. La dificultad es clara, ya que ninguno de los datos nuevos son válidos ahora y, además, la referencia catastral nueva no aparece tampoco.

Todos estos datos se actualizarán únicamente cuando se realice algún movimiento registral (compra-venta, donación, hipoteca…) y  lo harán conforme al Catastro si para entonces la nueva finca registral dispone ya de referencia catastral. Como pedemos comprobar, notarios y registradores no son responsables de estas diferencias ya que se limitan a trabajar con los datos disponibles en cada momento.