Hace escasas semanas, el Gobierno anunció la aprobación de un Real Decreto que afecta notablemente a la organización del Registro de la Propiedad, de Bienes Muebles y Mercantiles. Una modificación orgánica y funcional que pretende dar respuesta a las nuevas necesidades de la ciudadanía en el uso de estos organismos. Sin embargo, poco se ha hablado de un asunto que lleva demorándose más de 5 años. Sepa todo lo que hay que saber sobre la nueva Ley de Demarcación Registral.

La necesidad de una Ley de Demarcación Registral

La organización geográfica y funcional de los Registros de la Propiedad, de Bienes Muebles y Mercantiles llevaba años requiriendo una adaptación a los nuevos tiempos. El uso de los medios telemáticos, los cambios en el sector económico y la propia evolución de las oficinas de Registro afectadas han provocado que, en la actualidad, existieran oficinas infrautilizadas u obsoletas al mismo tiempo que otras con necesidad de mayores recursos humanos y separación de funciones.

El Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, viene a paliar esas deficiencias que con la evolución de los tiempos han mermado la calidad del servicio de los Registros de la Propiedad, de Bienes Muebles y Mercantiles. Así como la nueva Demarcación Notarial adaptó el papel del Notariado en el Real Decreto 140/2015, ahora le ha tocado el turno a los Registradores.

El objetivo último de la reforma es conseguir que el ciudadano usuario de los Registros tenga un servicio de mayor calidad, ofreciendo mayor garantía en el control de la legalidad y de la seguridad jurídica de todas las operaciones gestionadas a través de estos servicios públicos. Pero… ¿en qué consiste exactamente la nueva Ley de Demarcación Registral?

¿Qué destacar de la nueva Demarcación Registral?

Básicamente, la nueva Demarcación Registral busca el acomodo de la actual plantilla de los Registradores. Tanto el Registro de la Propiedad como los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles debían adaptar sus estructuras a las actuales necesidades del mercado, reorganizando territorialmente los Registros existentes, suprimiendo los considerados inviables o agrupándolos y creando otros nuevos.

Es destacable que la reforma afecta a todo el territorio español excepto a los Registros de Cataluña. Tanto esta comunidad como Andalucía mantienen sus competencias ejecutivas respecto a esta materia, aunque deben adaptarse y cumplir los criterios marcados por la normativa estatal.

Los cambios implantados se notan sobre todo en las grandes ciudades, donde se crean nuevos Registros Mercantiles y de Bienes Muebles y se segregan funcionalmente algunos de estos últimos. Como nota importante se remarca en el Decreto que no se cierran oficinas de estos Registros, sino que aquellas que se suprimen se convierten en Oficina de Atención al Usuario.

Una reforma necesaria que permitirá un mejor acceso del ciudadano a la información custodiada por los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. No obstante, se prevé una revisión de estos cambios en un plazo de 3 años, según la evaluación del usuario respecto a la mejora de calidad prevista.

Los nuevos Registros de la Demarcación Registral

Las disposiciones del Real Decreto crean en total 22 nuevas plazas entre el Registro de Bienes Muebles y el Registro Mercantil, 7 de ellas en Madrid. Además, en Sevilla se crea una nueva oficina del Registro de la Propiedad, organismo más afectado por las nuevas directrices, para el que además se reagrupan oficinas y se absorben por parte de algunas de ellas otras que se han convertido en incongruas; esto es, que resultan inviables económicamente por falta de uso.

El Registro de Bienes Muebles, históricamente agrupado dentro del Registro Mercantil, se segrega en aquellas oficinas con mayor volumen: Madrid, Valencia, Alicante, Sevilla y Málaga. Los Registradores actuales de estas demarcaciones deberán escoger si optan por la plaza del nuevo Registro de Bienes Muebles o se mantienen en el Registro Mercantil.

Con la nueva Demarcación Registral, la situación de estos organismos públicos queda de la siguiente manera:

  • 1041 oficinas del Registro de la Propiedad.
  • 142 Registros Mercantiles.
  • 7 Registros de Bienes Muebles.

Por supuesto, los actuales Registradores, titulares de cada Registro de de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, mantienen sus plazas, y la reforma regula la manera en que deben adaptarse a la nueva Demarcación Registral. En algunos supuestos, la agrupación de Registros queda aplazada hasta que la plaza quede vacante (por traslado o jubilación del actual Registrador). En otros casos, se prevé la convocatoria de un concurso para optar a las nuevas plazas que se crearán.

Registro Mercantil y Registro de Bienes Muebles con la nueva Demarcación Registral

Una de las principales novedades en el Real Decreto es la que afecta al Registro Mercantil, al aumentar el número de plazas para este organismo. La normativa vigente otorga al Registrador Mercantil unas funciones que exceden a las tradicionales, por lo que se hace necesario este aumento de plazas en el Registro Mercantil.

En concreto, la adaptación al nuevo código LEI, la legalización de los libros empresariales en formato electrónico, el nombramiento de auditores y expertos en los acuerdos de refinanciación de deudas o de mediadores concursales en acuerdos extrajudiciales de pagos, las solicitudes de auditor, los expedientes de reducción de capital en caso de enajenación de participaciones y la convocatoria de juntas de sociedades de capital son algunas de las funciones que han hecho aumentar el volumen operacional del Registro Mercantil.

Además, el Registro de Bienes Muebles, adscrito hasta ahora al Registro Mercantil de su demarcación, pasa ahora a segregarse del mismo en aquellas oficinas donde se hayan gestionado más de 30.000 documentos entre los años 2011 y 2015. Una segregación que persigue la especialización de los Registradores en aquellos lugares con una evidente carga de trabajo.

El papel de la Oficina Registral de Atención al Usuario

En las localidades donde deba desaparecer el único Registro existente en virtud de las disposiciones del nuevo Real Decreto, normalmente por agrupación de aquel en otro Registro situado en distinta localidad, la oficina se mantendrá abierta al público como Oficina Registral de Atención al Usuario.

Gracias a la conexión telemática que se establecerá entre las oficinas del Registro de la Propiedad, en la Oficina Registral de Atención al Usuario se podrá presentar y recoger toda clase de documentos públicos de carácter registral, solicitar y obtener publicidad formal y realizar las restantes gestiones actuales llevadas a cabo por el Registro de la Propiedad con el que la oficina “desaparecida” haya sido agrupada.

Además de lo anterior, estas oficinas de atención seguirán desarrollando sus funciones como Oficina Liquidadora de los impuestos correspondientes, por lo que se podrán presentar las declaraciones tributarias y realizar cualquier otra gestión complementaria relacionada. Por tanto, las localidades que hasta ahora cuenten con oficina del Registro de la Propiedad seguirán teniendo cobertura aunque el Registrador se “integre” dentro de otra oficina que la absorba.

La georreferenciación en la nueva Demarcación Registral

Según el propio articulado del Real Decreto de Demarcación Registral, el Colegio de Registradores dispondrá de un plazo de tres meses para acometer una labor topográfica y planimétrica que concluya en la referenciación geográfica y cartográfica de cada uno de los distritos hipotecarios de los Registros de la Propiedad españoles, marcando sus límites y linderos.

Tras la aprobación de esta georreferenciación por parte de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), está nueva delimitación será oficial. Por tanto, aún hay que esperar para ver si las acotaciones geográficas de las demarcaciones registrales afectan a algún Registro de los existentes.

¿Y si una finca pertenece a más de un distrito registral?

Hasta la reciente modificación con la Ley de Demarcación Registral, si un inmueble pertenecía a más de un Registro o Sección del mismo, debía procederse a la inscripción de la totalidad del bien en cada uno de los Registros afectados, distinguiendo incluso la descripción de cada porción. Con las nuevas normas, la finca se inscribirá íntegramente en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique la mayor parte de la finca.

De esta manera se resuelve un problema que, aunque residual, seguía afectando negativamente a muchos ciudadanos que veían multiplicados los trámites a realizar cuando su inmueble pertenecía a distintos territorios. Eso sí, sigue quedando en el aire cómo dilucidar cuál es la circunscripción donde radique “la mayor parte de la finca”. ¿Se refiere al mayor volumen construido? ¿A la parte económicamente más valiosa? En cualquier caso, parece que la solución inicial debe ser la de inscribir la finca en el Registro en cuya demarcación esté inscrita la mayor superficie del bien.

Para todos aquellos inmuebles que ya están inscritos en dos o más Registros o Secciones, habrá de procederse a una regularización que persiga la solución actual dada al problema, debiendo proceder la oficina del Registro de la Propiedad donde radique la mayor parte de la finca a la inscripción única de la misma mediante traslado.

¿Qué conseguirá la nueva Demarcación Registral?

Todas las modificaciones persiguen la mejora en la calidad del servicio prestado por estos organismos públicos sin incrementar el gasto institucional en los mismos, mediante una serie de previsiones contempladas en la propia norma.

Para evaluar el cumplimiento de estas expectativas, se realizará un estudio por parte de la DGRN en un plazo de 3 años desde la entrada en vigor del Real Decreto con la nueva Demarcación Registral. Este estudio comprobará los siguientes extremos:

  • La adaptación e idoneidad de las modificaciones planteadas respecto a la evolución de la realidad económica de los sectores afectados por los Registros.
  • La calidad, medida en criterios de eficacia y eficiencia, del servicio prestado al ciudadano por los Registros de de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes Muebles. Para ello se elaborará un Informe de Actividad con carácter anual.
  • La satisfacción del usuario de los Registros, a través de la valoración de los mismos mediante distintas herramientas de inspección y control.
  • La adaptación e idoneidad de las modificaciones planteadas respecto a la evolución de la realidad económica de los sectores afectados por los Registros.
  • La calidad, medida en criterios de eficacia y eficiencia, del servicio prestado al ciudadano por los Registros de de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes Muebles. Para ello se elaborará un Informe de Actividad con carácter anual.
  • La satisfacción del usuario de los Registros, a través de la valoración de los mismos mediante distintas herramientas de inspección y control.

Unos cambios que, además de incidir en la calidad del servicio recibido por el usuario, permite adaptar la delimitación territorial y el número de los Registros tras una anterior reforma que tuvo lugar en 2007, justo antes de que la crisis inmobiliaria explotara. Y eso, teniendo en cuenta las previsiones económicas ilógicas y desproporcionadas de aquella demarcación anterior, ya era de por sí motivo suficiente para afrontar la reforma actual.

Quedará por ver el impacto real y los resultados de la nueva Demarcación Registral, aunque para ello no habrá que esperar hasta los 3 años marcados para la evaluación de la reforma, sino que podremos valorar su eficacia con una simple visita al Registro de la Propiedad o al Mercantil. O a las nuevas oficinas del Registro de Bienes Muebles…

Fuentes consultadas:

http://www.elderecho.com/actualidad/Registros-Ministerio_de_Justicia_0_1063500308.html

http://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/11720-contenido-y-novedades-del-rd-195-2017-de-3-de-marzo-sobre-demarcacion-registral/

http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/oficina-registral/demarcacion-registral-2017/

http://www.eleconomista.es/flash-ecoley/noticias/8196891/03/17/El-Gobierno-aprueba-una-revision-de-la-demarcacion-registral-para-la-mejora-del-servicio-publico.html

http://informativojuridico.com/real-decreto-sobre-demarcacion-notarial-2