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La adquisición por donación y su inscripción en el Registro de la Propiedad

Hay muchas maneras de adquirir un inmueble: mediante negocios inter vivos, como donación, permuta o compraventa; o a través de un procedimiento sucesorio, cuando fallece una persona y deja sus bienes a disposición de sus herederos. Veamos aquí uno de los aspectos más complejos de las adquisiciones gratuitas: la inscripción de una donación en el Registro de la Propiedad.

Inscribir la adquisición de una finca en el Registro es un trámite que, si bien no es obligatorio en ningún supuesto, es muy recomendable con la donación de inmuebles, ya que esta precisa de una serie de requisitos formales que aconsejan dejar todo bien atado para no encontrar problemas en el futuro. Así mismo, este tipo de adquisición se reflejará en la nota simple. Le explicamos algunos de estos requisitos.

Antes de inscribir la donación en el Registro de la Propiedad

Si desea regalar una finca a algún familiar o amigo, o es usted el que está próximo a recibir tal suerte, debe saber que el contrato de donación sobre un bien inmueble solo será válido si se realiza a través de una escritura pública. De lo contrario, la operación podría tenerse como no realizada, con sus consecuentes perjuicios para en donatario. Debemos destacar también que no pueden donar los incapaces, los menores -salvo bienes de escaso valor- ni las personas declaradas en concurso de acreedores.

Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad

Salvadas las anteriores cuestiones, la escritura pública que sirva posteriormente para inscribir la donación en el Registro debe contener una relación individualizada de los bienes donados, identificando los mismos y expresando sus posibles cargas. El que recibe el bien debe aceptar la donación, en la misma escritura o en otra posterior, pero siempre en vida del donante.

Debe saber, igualmente, que si usted dona a uno de sus hijos un inmueble, este será privativo de su vástago incluso aunque se encuentre casado en régimen de gananciales. Un aspecto a tener en cuenta, dejando de lado la fiscalidad de la operación, ya que en ocasiones surgen dudas acerca de la idoneidad de realizar una donación o una compraventa para transmitir bienes a un hijo, ya que en este último caso el bien se considerará ganancial.

Debe saber que si usted dona a uno de sus hijos un inmueble, este será privativo incluso aunque se encuentre casado en régimen de gananciales.

Pasos para inscribir la donación en el Registro de la Propiedad

Una vez decidido a realizar la donación y firmada la correspondiente escritura pública que recoja la operación, podremos inscribir la donación en el Registro de la Propiedad. Ya sabemos que la inscripción no es obligatoria en España, aunque es muy recomendable para evitar problemas con terceros adquirentes de buena fe en un futuro.

Antes de que el Registro de la Propiedad inscriba la donación de la finca, deberá usted -si es el donatario- liquidar el correspondiente Impuesto de Donaciones, generalmente bastante elevado. Dicho tributo se liquida en la comunidad autónoma donde radique el bien, y debemos tomar en consideración las reducciones que aplican algunas regiones, llegando en algunos casos incluso a la “supresión” del impuesto.

Una vez realizados los trámites anteriores, ya podrá inscribir la donación en el Registro de la Propiedad, que le exigirá una copia de la escritura pública, el documento acreditativo del pago del impuesto y, en algunos casos, documentación adicional de carácter municipal -justificación del pago de la plusvalía, por ejemplo, aunque lo normal hoy día es que estos trámites se realicen de manera telemática-.

Otro aspecto muy importante es que la donación es irrevocable, salvo casos concretos como un donante sin hijos que tiene alguno en un momento posterior a la donación; la ingratitud del donatario con respecto al donante o el incumplimiento de alguna carga o condición impuesto por el donante. En cualquiera de estos casos, habrá igualmente que llevar al Registro tal revocación.

Lo que está claro es que, ante las formalidades exigidas para la validez de una donación de inmuebles, siempre es recomendable inscribir la donación en el Registro de la Propiedad.

Si desea asegurarse de que un bien donado está correctamente inscrito, puede comprobarlo a través de la Nota Simple, que se puede solicitar fácilmente desde su propio ordenador a través del servicio de Registro Directo. ¿Le ayudamos con sus trámites?

Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad