No es ningún secreto que, en numerosas ocasiones, los datos que constan de un inmueble en el Registro de la Propiedad distan de la realidad física de la finca.

Si usted está en uno de estos casos, por ejemplo, porque compruebe que su vivienda tiene más metros construidos de los que rezan en el registro público, sepa que es posible modificar la superficie del inmueble en el mismo. Pero… ¿por qué este baile de superficies?

Dónde comprobar la superficie de un inmueble

Si usted está interesado en adquirir un inmueble y necesita saber cuál es su superficie real o, simplemente, tiene dudas de que el que ya está en su poder tenga la extensión que le dijo la promotora, sepa que existen varios documentos en los que puede comprobar su superficie:

    • Registro de la Propiedad: solicitando una Nota Simple puede comprobar la superficie de la finca. Puede verla al principio del documento, en el apartado “Descripción”.
    • Catastro: si bien este organismo tiene una particular forma de calcular la superficie de los inmuebles, en una operación con objetivos claramente recaudatorios, pues sirve de base para el I.B.I.
    • Anuncio de la promotora o inmobiliaria: si se trata de una vivienda en venta, la Ley obliga al vendedor a exhibir, entre otra información, la superficie útil veraz del inmueble, bajo amenaza de sanción.
    • Por último, la realidad física del inmueble solo es comprobable mediante una medición veraz, que debe hacerse por un técnico competente que acote la superficie definitiva de las distintas dependencias.

Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad

Las diferencias entre las distintas “superficies” del inmueble

Habiendo visto las diferentes fuentes de información para obtener la superficie de un inmueble, debe saber que no todas ellas miden de la misma forma.

En realidad, existen diferencias entre la superficie registral y la catastral, ya que la primera mide los metros construidos (incluidos muros, paredes, pilares, etc.) y la segunda utiliza una regla especial de medición, que mezcla superficie construida y superficie útil e incluye la parte proporcional de elementos comunes, si se trata de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.

En este último caso, la Nota Simple del Registro de la Propiedad puede contener superficies en las que se incluya la repercusión de los metros comunes del edificio.

En realidad, la Dirección General de Registros y del Notariado prohíbe expresamente el cómputo de estos metros comunes en la finca individualizada.

Por su parte, cuando hablamos de superficie útil nos referimos a aquella que se puede pisar de la vivienda o local, excluyendo patios o terrazas al descubierto y computando por la mitad los cubiertos. Por tanto, la útil suele ser la menor de estas 3 superficies analizadas.

¿Se puede modificar la superficie del inmueble en el Registro de la Propiedad?

A pesar de lo anterior, existen muchos casos en los que la realidad física es muy diferente a la que aparece en los registros y organismos oficiales.

Esto puede suceder por tratarse de viviendas antiguas cuyos cambios no han sido actualizados formalmente; o por haberse acometido obras de reforma o ampliación recientemente.

Si usted desea que el Registro de la Propiedad refleje la superficie real del inmueble, habría de llevarse a cabo un procedimiento llamado exceso o defecto de cabida, según quiera reflejar una mayor o menor superficie, respectivamente.

Este procedimiento puede resultar largo y complejo, a implica al Notario y al Registrador de la Propiedad. A este procedimiento especial dedicaremos un post más adelante.

De momento, sepa que puede comprobar la superficie registral de su inmueble solicitando una Nota Simple a través de Registro Directo.

Y, si el resultado no le parece conforme a la realidad, debería plantearse los trámites necesarios para rectificar la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad. ¿Le ayudamos?

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