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Hipoteca multidivisa, cláusula suelo, vencimiento anticipado… Seguro que le suenan estos nombres, y mucho más teniendo en cuanta el actual entramado judicial que rodea estas prácticas bancarias que se han calificado de abusivas por numerosos juzgados y tribunales.

Conozca en este post las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en las hipotecas, y sepa que, si la suya las incluye, puede iniciar el procedimiento correspondiente para exigir a su banco que le restituya sus derechos como consumidor.

¿Qué es una cláusula abusiva?

La calificación de una determinada cláusula de la hipoteca como abusiva no es algo decidido al azar, sino que aparece definido en la propia Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios. Se trata de una estipulación del contrato -en este caso el de préstamo hipotecario- que no ha sido negociada individualmente con el consumidor y que causa un importante desequilibrio en los derechos y obligaciones de los firmantes.

Del mismo modo, la Ley señala que toda cláusula considerada abusiva deberá ser declarada nula, teniéndose por no puesta desde el momento de la firma del contrato. Por tanto, la parte que se vio beneficiada por la imposición de la cláusula abusiva deberá resarcir al consumidor perjudicado. El resto del contrato, por su parte, seguirá en plena vigencia.

En el caso de las hipotecas, si usted firmó alguna de las cláusulas que veremos a continuación sin que el banco le informará expresamente sobre cada una de ellas de manera pormenorizada, puede solicitar la nulidad de las mismas.

Los bancos están empezando a sentarse con los clientes perjudicados para buscar acuerdos, aunque si usted quiere que le devuelvan las cantidades pagadas indebidamente por la inclusión de la cláusula nula, deberá iniciar un procedimiento judicial en la mayoría de los casos.

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Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en las hipotecas

Aunque existen algunas más, las siguientes son las 7 cláusulas abusivas más comunes en las hipotecas de los españoles. ¿Sospecha que su hipoteca incluya alguna de ellas? Lamentablemente, a ninguna de estas cláusulas se les da publicidad a través de la nota simple del Registro de la Propiedad y es necesaria una exaustiva revisión de su escritura de hipoteca.

1. Cláusula suelo

El caso estrella de los tribunales en los últimos años ha derrumbado uno de los abusos más populares y mediáticos de la banca en la concesión de hipotecas. La cláusula suelo en los préstamos con interés variable supone un mínimo garantizado para este interés, aun cuando se pactó que este variaría en función del Euribor.

De esta manera, mientras usted pensaba que la caída de este índice abarataría la cuota de su hipoteca, el banco se garantizaba un interés mínimo.

En la actualidad, es muy probable que los bancos traten de alcanzar acuerdos con los clientes para evitar mayores gastos judiciales. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea obliga a los bancos al reintegro del dinero cobrado indebidamente por las cláusulas suelo declaradas nulas, decisión cuya aplicación por parte del sector bancario aún está pendiente de comprobar. En teoría, el banco debería recalcular los intereses como si nunca hubiera existido el suelo para devolverle todas las cantidades que usted ha abonado de más.

2. Cláusula multidivisa

Durante unos años, los bancos ofrecían a sus clientes la posibilidad de firmar una hipoteca en divisas extranjeras, quedando tanto la cantidad recibida como la cuota sujetas a las fluctuaciones de la divisa escogida, con la consecuente incertidumbre y el riesgo que ello conlleva.

Precisamente por ser una operación arriesgada, los tribunales han decidido en más de una ocasión que la misma no puede entenderse como un préstamo hipotecario común, y que solo debe ofrecerse a personas con elevados conocimientos financieras.

Igual que con la cláusula suelo, su entidad debe calcular la deuda en euros desde la fecha de firma de la hipoteca y “olvidarse” de la moneda extranjera.

3. Gastos de la hipoteca

Lo más frecuente es que su contrato hipotecario establezca que los gastos de formalización (constitución ante Notario, gastos de Registro de la Propiedad, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y gestoría, normalmente), corran a su cargo. Sin embargo, el Tribunal Supremo ya ha indicado que imponer al consumidor el pago de estos gastos, sin posibilidad de negociación para el cliente, es una práctica abusiva y, por tanto, también debe dejar de aplicarse.

En la práctica, la anulación de esta cláusula supone la devolución al consumidor de todas las cantidades que haya tenido que abonar para formalizar la hipoteca: gastos por la intervención notarial y registral, la parte del impuesto que corresponda al prestamista y la tasación, si el cliente contaba con una en vigor y el banco obligó a contratar otra.

4. Cláusula de vencimiento anticipado

Mediante esta expresión, el banco se guarda la posibilidad de poder declarar vencido el préstamo y reclamar la totalidad del restante adeudado si se dan ciertas circunstancias; la principal, el impago de una serie de cuotas consecutivas.

Esto es, si usted no paga 3 cuotas seguidas del préstamo, el banco lo dará por vencido y podrá reclamarle anticipadamente todo lo que quede por abonar, con las nefastas consecuencias que ello supone.

La Justicia acepta este tipo de cláusulas de vencimiento, pero solo en determinadas circunstancias que supongan un incumplimiento grave por parte del deudor hipotecario. Si le han intentado aplicar esa cláusula, debe verificar que su actuación ha supuesto una infracción grave del contrato. En todo caso, siempre podrá rehabilitar el préstamo pagando la deuda pendiente hasta el momento de pago.

5. Intereses abusivos

Bien sabido es que los bancos cobran intereses desorbitados, sobre todo en el caso de demora en el pago de una cuota del préstamo. Actualmente, la Ley impide pactar unos intereses de demora superiores a 3 veces el interés legal del dinero. Si su hipoteca tiene un interés superior, puede impugnarlos y declararlos abusivos, debiendo el banco recalcular la deuda aplicando el interés legal vigente en cada momento.

6. Finalidad del inmueble hipotecado

Algunas hipotecas prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional en el inmueble hipotecado o alquilarlo sin el consentimiento expreso de la entidad, algo que va en contra de la libertad de movimientos del deudor. Imagine, por ejemplo, un abogado que desee instalar su propia consulta en su vivienda hipotecada al no poder permitirse pagar un alquiler de un despacho y una hipoteca de manera simultánea.

Aun cuando la Justicia aun no se ha pronunciado al respecto, la doctrina sostiene que esta cláusula supone una garantía desproporcionada para el riesgo que afronta el banco, en relación con el fuerte control que impone sobre una decisión personal que no está relacionada con el cumplimiento del contrato hipotecario.

7. Cláusula de redondeo al alza

Puede que su hipoteca contenga una disposición que indique que, en caso de decimales en el cálculo de intereses, estos se redondearán al alza para alcanzar un valor entero, medio punto o cuarto de punto porcentual. Por ejemplo, si su interés fuera del 3,36 % el banco podría redondear al 3,5 %.

El Supremo también considera que esta cláusula ocasiona un notable perjuicio para el consumidor, quedando en posición claramente desfavorable frente al banco.

Como puede ver, la firma de una hipoteca conlleva una serie de decisiones que, en ocasiones, no nos detenemos a sopesar concienzudamente. Las entidades han venido imponiendo algunas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que, al ocasionar graves desequilibrios y perjuicios a los consumidores, han sido declaradas nulas por los Juzgados.

Si usted sospecha que puede haber sido víctima de estos abusos, debería ponerse en manos de un especialista que le indique los pasos a seguir. En este caso, la Justicia le da la razón…

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