Tasación online de fincas urbanas

Tasación online de fincas urbanas

La tasación online de bienes inmuebles es una herramienta a disposición de compradores y vendedores de inmuebles que supone un punto de partida en la negociación porque aporta una opinión objetiva sobre el valor de mercado estimado del bien en venta. La tasación inmobiliaria online resulta extremadamente útil cuando se han tenido en cuenta todos los factores que influyen en las valoraciones.

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Una tasación online debe incluir la dirección exacta del inmueble a valorar, esto incluye el municipio, vía, número, y planta o altura. Para tener el mayor grado de exactitud en la ubicación del inmueble a valorar es muy interesante y recomendable tener a mano la referencia catastral, de esta forma la localización no ofrece dudas. Recordemos que es posible que la calle donde se encuentra el bien a valorar haya cambiado de nombre, o el inmueble haya cambiado de número, y esto puede dificultar una correcta tasación.

Una vez ubicado el inmuebles tenemos que definir de qué tipo es, ya que no es lo mismo el valor de un pareado, un adosado, o una vivenda en altura. También se debe tener en cuenta el uso que se le da al mismo, si es vivienda, oficinas o almacén, plaza de garaje o trastero.

Más factores importantes para acertar en una tasación online son, por supuesto, los metros construidos, antigüedad, número de habitaciones y distribución de las mismas, cuántos baños y aseos hay, la calidad de la construcción y otros elementos que ayudarán a aumentar el valor. En los metros construidos debemos incluir la parte proporcional de zonas comunes ya que éstas son parte también del inmueble a valorar, y entre otros elementos indicaremos las instalaciones: ascensor, piscina, jardín, pista deportiva,etc.

Toda esta información se pone en relación con el entorno en el que se encuenta el inmueble a través de “testigos”. Un “testigo” en una tasación online es otro inmuebles de características similares que se selecciona por cercanía o similitud con el inmueble a valorar. Del conjunto de testigos se seleccionan los 10 más cercanos o iguales al inmuebles estudiado y se ajustan los valores en función de la realidad del mercado actual.

En próximos artículos ampliaremos la información sobre los datos que debe incluir una tasación online, aunque no tenga como finalidad una hipoteca.

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Cómo vender un piso de protección oficial

Cómo vender un piso de protección oficial

¿Puedo vender un piso de protección oficial? ¿Se puede alquilar una VPO a cualquier precio?


¿Qué requisitos puede exigir la Administración para autorizar la transmisión? Estas y otras cuestiones suelen surgir cuando se plantea la posibilidad de transmitir una vivienda protegida que hemos adquirido previamente. Si usted se encuentra en esta situación, sepa que es posible vender un piso de protección oficial. Eso sí, deben seguirse una serie de pautas especiales para la operación. ¿Las vemos?

Comprobar si un piso es de protección oficial

Lo primero que debe usted realizar si quiere vender un piso de protección oficial es, justamente, comprobar el nivel de protección del inmueble. Las condiciones de la venta dependerán de ese nivel y de la normativa según la cual se calificó como “oficial” la vivienda. Esta información la puede encontrar en la Escritura Pública de adquisición del inmueble o en la Nota Simple del Registro de la Propiedad, donde se indicará el número de expediente de la VPO.

Es importante saber que, aunque estemos ante una vivienda VPO, esta calificación caduca con el tiempo. Una vez se haya agotado el período de protección, el propietario podrá vender el piso protegido con total libertad. El período de vigencia varía según la normativa de calificación anteriormente mencionada.

Solicitar Nota Simple para comprobar si la vivienda es VPO

Si usted accedió a una vivienda protegida y la calificación sigue vigente, debe mantener una serie de requisitos que, de incumplirse, puede desembocar incluso en la expropiación. Debe mantener la vivienda como residencia habitual, no se puede alquilar o vender sin autorización administrativa previa y hay que tener en consideración los usos no permitidos.  Por eso, tan importante es saber que se puede vender un piso de protección como conocer los trámites a seguir.

Pasos para vender un piso de protección oficial

 Una vez comprobada la calificación del inmueble, si esta sigue vigente y usted es el vendedor, deberá seguir una serie de pasos para vender el piso protegido:

  • Comunicar a la administración competente las condiciones de la transmisión, aportando información del precio de compra y los datos del comprador. Sepa que este debe cumplir los requisitos impuestos legalmente para el acceso a una VPO; de lo contrario, le denegarán la autorización de venta.
  • En el plazo correspondiente le comunicarán si se autoriza la venta del piso de protección oficial, si la deniegan por incumplir los requisitos el comprador o, incluso, si la administración ejerce su derecho de tanteo para ocupar la posición de compradora de la vivienda. En este último caso, usted estará obligado a realizar la venta, aunque no al comprador que tenía pensado al principio.
  • Para formalizar la compraventa, se tendrá que acudir a una Notaría para firmar la correspondiente Escritura Pública, que deberá llevarse posteriormente al Registro de la Propiedad.

Cosas que NO puede hacer al vender una VPO

No podrá vender el piso de protección oficial por un precio superior al permitido por ley para este tipo de viviendas. De la misma forma, no podrá venderlo antes del transcurso de 10 años desde su adquisición, salvo por motivos tasados legalmente. Entre estos “permisos” se encuentra el incremento de los miembros de la familia, el traslado laboral, haber sido algún miembro de la familia víctima del terrorismo o de violencia de género, fallecimiento o discapacidad de alguno de los cónyuges propietarios, etc.

Tampoco podrá usted vender la vivienda protegida a cualquiera. La administración territorial comprobará que el comprador cumple los requisitos económicos para acceder a VPO, entre los que se encuentra la inexistencia de otra vivienda en propiedad.

Acreditar esto último es posible con una Nota Negativa de Propiedades del Registro Central de Índices, que se puede solicitar a través de Registro Directo. Nuestros servicios telemáticos permiten obtener certificaciones de manera cómoda, rápida y económica, que ayudarán a aumentar su seguridad jurídica.

Solicitar Nota Simple para comprobar si la vivienda es VPO

Cómo comprobar la superficie de un inmueble en el Registro de la Propiedad

Cómo comprobar la superficie de un inmueble en el Registro de la Propiedad

No es ningún secreto que, en numerosas ocasiones, los datos que constan de un inmueble en el Registro de la Propiedad distan de la realidad física de la finca.

Si usted está en uno de estos casos, por ejemplo, porque compruebe que su vivienda tiene más metros construidos de los que rezan en el registro público, sepa que es posible modificar la superficie del inmueble en el mismo. Pero… ¿por qué este baile de superficies?

Dónde comprobar la superficie de un inmueble

Si usted está interesado en adquirir un inmueble y necesita saber cuál es su superficie real o, simplemente, tiene dudas de que el que ya está en su poder tenga la extensión que le dijo la promotora, sepa que existen varios documentos en los que puede comprobar su superficie:

    • Registro de la Propiedad: solicitando una Nota Simple puede comprobar la superficie de la finca. Puede verla al principio del documento, en el apartado “Descripción”.
    • Catastro: si bien este organismo tiene una particular forma de calcular la superficie de los inmuebles, en una operación con objetivos claramente recaudatorios, pues sirve de base para el I.B.I.
    • Anuncio de la promotora o inmobiliaria: si se trata de una vivienda en venta, la Ley obliga al vendedor a exhibir, entre otra información, la superficie útil veraz del inmueble, bajo amenaza de sanción.
    • Por último, la realidad física del inmueble solo es comprobable mediante una medición veraz, que debe hacerse por un técnico competente que acote la superficie definitiva de las distintas dependencias.

Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad

Las diferencias entre las distintas “superficies” del inmueble

Habiendo visto las diferentes fuentes de información para obtener la superficie de un inmueble, debe saber que no todas ellas miden de la misma forma.

En realidad, existen diferencias entre la superficie registral y la catastral, ya que la primera mide los metros construidos (incluidos muros, paredes, pilares, etc.) y la segunda utiliza una regla especial de medición, que mezcla superficie construida y superficie útil e incluye la parte proporcional de elementos comunes, si se trata de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.

En este último caso, la Nota Simple del Registro de la Propiedad puede contener superficies en las que se incluya la repercusión de los metros comunes del edificio.

En realidad, la Dirección General de Registros y del Notariado prohíbe expresamente el cómputo de estos metros comunes en la finca individualizada.

Por su parte, cuando hablamos de superficie útil nos referimos a aquella que se puede pisar de la vivienda o local, excluyendo patios o terrazas al descubierto y computando por la mitad los cubiertos. Por tanto, la útil suele ser la menor de estas 3 superficies analizadas.

¿Se puede modificar la superficie del inmueble en el Registro de la Propiedad?

A pesar de lo anterior, existen muchos casos en los que la realidad física es muy diferente a la que aparece en los registros y organismos oficiales.

Esto puede suceder por tratarse de viviendas antiguas cuyos cambios no han sido actualizados formalmente; o por haberse acometido obras de reforma o ampliación recientemente.

Si usted desea que el Registro de la Propiedad refleje la superficie real del inmueble, habría de llevarse a cabo un procedimiento llamado exceso o defecto de cabida, según quiera reflejar una mayor o menor superficie, respectivamente.

Este procedimiento puede resultar largo y complejo, a implica al Notario y al Registrador de la Propiedad. A este procedimiento especial dedicaremos un post más adelante.

De momento, sepa que puede comprobar la superficie registral de su inmueble solicitando una Nota Simple a través de Registro Directo.

Y, si el resultado no le parece conforme a la realidad, debería plantearse los trámites necesarios para rectificar la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad. ¿Le ayudamos?

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Registro de Bienes Muebles e Informe de Tráfico

Registro de Bienes Muebles e Informe de Tráfico

Registro de Bienes Muebles e Informe de Tráfico son, actualmente, las mejores herramientas para defenserse de una posible estafa en la compra de un vehículo usado.

Combinando la información facilitada por estos dos elementos podremos descubrir posibles manipulaciones técnicas, del número de bastidor o de la matrícula, evitaremos la compra de vehículos robados o que estén reclamados por cualquier motivo.

En el caso del informe por matrícula del Registro de Bienes Muebles, no informará de las posibles cargas, limitaciones o embargos que están afectando al vehículo en cuestión. En el caso de los embargos podremos saber además el importe inicial reclamado y la fecha de anotación, este dato s es importante porque dependiendo del tiempo transcurrido deberemos hacer el cálculo de los intereses de demora que debemos sumar al principal reclamado y a las costas del proceso que ha causado el embargo.

El problema de los embargos y otras reclamaciones judiciales es que no impiden la transferencia del vehículo, por eso es tan importante asegurarse antes de iniciar cualquier trámite de que el coche, motocicleta o cualquier otro tipo de vehículo se encuentra libre de este tipo de cargas.

Una de las cargas más frecuentes es la “reserva de dominio”, esta carga también se registra en el Registro de Bienes Muebles, pero a diferencia de los embargos, ésta si impide la transferencia del vehículo por lo que estamos más seguros, pero también es importante conocer esta circunstancia para no hacer entrega de ninguna señal cuando el auto de ocasión tenga esta limitación hasta que su propietario no levante la carga.

Podemos decir que el comprador de vehículos de ocasión no está indefenso ante posibles engaños si utiliza estos informes.

El Informe de Tráfico es el otro informe que facilita información pública  sobre un vehículo. Este es emitido por la Dirección General de Tráfico y ofrece información sobre la fecha de primera matriculación, número de transferencias que se han realizado sobre realizado, nombre del propietario del vehículo y domicilio fiscal del mismo. Muchas personas creen que este informe iondica las multas pendientes pero no es así, ya que las multas recaen sobre el conductor no siobre el vehículo.

Pero el Informe de Tráfico si nos dirá si la persona con la que estamos tratando es el propietario del vehículo o no, el número de veces que ha cambiado de dueño y su antiguedad exacta. Además, también podremos saber si la primera matriculación se ha realizado en España o fuera, algo que en algunos modelos de alta gama es intereasante conocer.

Podemos decir que el comprador de vehículos de ocasión no está indefenso ante posibles engaños. Si somos prudentes y hacemos uso de estas herramientas podremos poner freno a los fraudes y estafas en un mercado cada vez más importante en España.

¿Nota Simple del Registro de la Propiedad o Registro de Indices?

¿Nota Simple del Registro de la Propiedad o Registro de Indices?

Una Nota Simple del Registro de la Propiedad no contiene la misma información que una Nota del Registro de Indices.

Depende de la información que necesitemos y para qué la necesitemos.

La nota simple es un extracto de las cargas, afecciones, titularidades,… que afectan a una finca registral.  Entre los datos que contiene debe estar una descripción literal de la finca registrada. Como sabemos, ninguna persona, trabajador o representante del registro va físicamente a ver ninguna vivienda “in situ” por lo que deben transcribir la descripción que aporta el notario, fedatario público, en los títulos notariales que se despachan.

Además de la descripción, la Nota Simple del Registro de la Propiedad contiene la titularidad de la finca. Entre las modalidades de titularidad más frecuentes están la plena posesión de la finca, parcial si hace referencia a un porcentaje, en proindiviso,  nuda propiedad cuando se posee la propiedad pero el uso y disfrute recae sobre otra persona, o usufructo si se posee el uso y disfrute pero no la propiedad.

También se hacen constar en este informe las cargas que afectan a la finca en el momento de la emisión de la Nota Simple del Registro de la Propiedad. Las más frecuentes suelen hacer referencia a obligaciones tributarias, hipotecas bancarias o privadas, condiciones resolutorias y embargos.

El Servicio de Indices del registro de la propiedad, también conocido como Registro de Indices, es el servicio encargado de las búsquedas por titular registral. Esto quiere decir que para saber si un titular determinado tiene o no derechos registrados, para solicitar lo que denominamos “certificado de No titularidad”, y para conocer en queé registros tiene un titular derechos registrados debemos solicitar una Nota de Localización, que es facilitada por el Registro a través del Servicio de Indices.

Por lo tanto, podemos decir que, mientras la Nota de Localización hace referencia fundamentalmente al titular, la Nota Simple del Registro de la Propiedad hace referencia a la “cosa”, a la finca registrada y sus circunstancias.

 

Puede obtener más información de us interés en el siguiente enlace: Nota Simple Registro Propiedad