Bienes demaniales: qué son y qué implican para comprar un inmueble

¿Qué son los bienes demaniales?

Los bienes demaniales, también denominados bienes de dominio público, son aquellos que pertenecen a una Administración Pública y que están destinados a un servicio público o para el disfrute colectivo.Los bienes demaniales, también denominados bienes de dominio público, son aquellos que pertenecen a una Administración Pública y que están destinados a un servicio público o para el disfrute colectivo. De esta forma, los bienes demaniales forman parte del patrimonio de las Administraciones Públicas, aunque se ha de tener en cuenta que no todos los bienes que pertenecen a las Administraciones Públicas son de dominio público.

¿Cómo identificar los bienes demaniales?

En cualquier caso, si queremos saber qué bienes son de dominio público, nos hemos de dirigir a la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, en cuyo artículo 5 establece qué bienes de la Administración son demaniales.

1. – Bienes de titularidad pública afectos a un servicio público.
2. – Bienes con carácter demanial otorgado por la Ley.
3. – Bienes del artículo 132.2 de la Constitución, es decir, la zona marítima terrestre, las playas, los recursos naturales de la zona económica, el mar territorial y la plataforma continental.
4. – Inmuebles que pertenecen a la Administración General del Estado o de los organismos públicos que dependan de esta.

En cuanto a la diferencia que existe entre los bienes demaniales y los bienes patrimoniales, los primeros son propiedad de las Administraciones Públicas y, además, están afectos a un servicio público, mientras que los segundos son también propiedad de las Administraciones Públicas, si bien no están afectos a ningún servicio público y pueden ser adquiridos, gravados y transmitirlos por las Administraciones Públicas como si fuera un particular.

Implicaciones que tienen los bienes demaniales a la hora de comprar un inmueble

Los bienes de dominio público tienen una serie de características que los diferencian de los bienes patrimoniales.

• Inalienables: no se pueden transmitir, por lo que no se pueden vender.
• Inembargables: no se pueden embargar.
• Imprescriptibles: no les afecta la prescripción.
• Están obligatoriamente afectos a un servicio público, salvo que haya algún tipo de razón de interés público.

De acuerdo con esto, los bienes de dominio público no pueden ser transmitidos ni vendidos por las Administraciones Públicas. No ocurre lo mismo con los bienes patrimoniales, los cuales pueden ser vendidos por las Administraciones Públicas. Sin embargo, es posible que los bienes demaniales dejen de ser de dominio público a través del proceso de desafectación.

El proceso de desafección de los bienes demaniales y su cambio de naturaleza.

Los bienes demaniales son propiedad de las Administraciones Públicas y, además, están afectos a un servicio público, mientras que los bienes patrimoniales, son también propiedad de las Administraciones Públicas, pero no están afectos a ningún servicio público y pueden ser adquiridos, gravados y transmitidos.

Así, gracias a la desafectación, el bien de dominio público se convertirá en un bien patrimonial que, en todo caso seguirá perteneciendo a las Administraciones Públicas, si bien estas podrán gravarlo (alquilándolo, por ejemplo) o transmitirlo (vendiéndolo, por ejemplo). En cualquier caso, la desafectación se produce por un acto expreso emitido por el Pleno del Ayuntamiento, previo expediente en que se ponga de manifiesto la necesidad de que el bien demanial pase a ser de naturaleza patrimonial o bien mediante un acto de deslinde respecto de los bienes sobrantes o por la modificación del planeamiento urbanístico cuando se deja de prever el uso público de alguna zona. También puede ocurrir que se produzca la demolición de bienes de dominio público y que el terreno pase a ser de carácter patrimonial. Es importante que, antes de realizar una compra, se asegure de que la finca no está afectada por ninguna de estas limitaciones, para ello, lo más rápido es solicitar una nota simple. Recuerde que puede consultarnos las dudas que tenga referentes a estas o cualquier otra cuestión referente a los Registros de la Propiedad o la interpretación de una nota simple.

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